中国房地产周报：改善雏型尚未稳固

　　新房成交量同比转跌，一线城市保持增长

    　　上周(至11 月17 日)30 大中城市商品新房成交量达214 万平方米，同比下跌3.1%，差于前周的29.9%降幅，环比下跌10.1%，优于前周的28.3%环比下跌，对比疫情前2018 及2019 年同期成交量分别低49.7%及47.6%(注：前周对比相关年份同期分别低37.8%及36.0%)。一线城市保持增长，同比上升42.0%，但涨幅低于前周的51.2%。

    　　一线新房成交量：深圳年初至今累计超越去年同期深圳年初至今(至11 月17 日)一手商品住宅累计成交量为284 万平方米，超越去年同期0.9%。北京、上海、广州相关累计成交量分别为495 万、980 万、629 万平方米，低于去年同期25.1%、22.9%、10.6%。

    　　去库存指标环比转逊

    　　重点监测城市开盘去化率(销售 / 开盘或加推套数)为32%，与去年的33%大致持平，但低于前周的47%。另一方面，按面积，十大城市商品房存销比为58.6，低于去年同期的77.9 但高于前周的56.0。

    　　土地成交量同比跌幅略减，但一线城市同比转跌100 大中城市成交土地规划建筑面积为2,834 万平方米，同比下跌8.2%，环比增加48.8%，同比变化略优于前周的8.5%同比下跌。一线城市同比转跌80.7%。

    　　财政部：实质上降低契税、土地增值税、增值税11 月13 日，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，兑现利好税收政策的预示，实质上降低契税、土地增值税、增值税。

    　　10 月份统计局数字好坏参半

    　　10 月新开工/竣工面积比例为1.00，低于去年同期的1.09，反映市场对长远前景相对较谨慎。另一方面，10 月一线地市(北上广深)新建商品住宅价格同比变化理想。相对9 月同比变化，10 月同比升幅增加，跌幅放慢/收缩。

    　　内房港股普遍落后大市

    　　上周内房港股普遍下跌，并落后大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、物业管理/中介、建筑/代建/设备全周分别落后大市6.8、7.9、11.2、4.1、1.2 个百分点。中国香港/海外开发商、房托全周全周分别略为领先大市0.4、2.4 个百分点。

    　　评论：上周数字反复

    　　经过前两周新房成交量同比增长后，上周数字反复，新房成交量同比下跌，两项去库存指标(开盘去化率及商品房存销比)环比转逊。虽然如此，一级城市仍然表现理想，例如上周相关新房成交量保持增长，同比上升42.0%。一线城市带动的市场改善雏型尚未稳固，仍需未来数周数据印证。

    　　风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。

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