REITS2025年投资策略报告：关注政策及利率共振 首推消费等抗周期业态

　　核心观点

    　　REITs 市场迈入常态化发行新阶段，一级审核提速；二级市场2024年经历三轮上涨，均有资金面及政策面双重共振驱动。展望后市，常态化发行将继续支撑市场提质扩容， 2025 年底C-REITs 市场规模有望达85 只、2450 亿元，在数量上仅次于美国；二级市场方面预计年末延续震荡横盘，明年走势需关注政策出台节奏和利率走势；增量政策仍有可为，监管中长期有望从专项立法、引入增量资金、加强主动管理等方面推动REITs 市场高质量发展。我们认为当前REITs 投资，一级市场估值审慎，对于二级溢价较高且具备抗周期属性的业态，如市政环保、保租、能源、厂房等值得重点关注；二级市场首推消费业态，保租房及厂房可择机逢低布局，并建议优选板块内高股息、强原权标的。

    　　摘要

    　　一级发行常态化审核提速，二级三轮上涨行情均因政策及资金面因素共振。1）一级市场：1014 号文开启常态化发行新阶段，一级发行审核提速。三季度共有8 只REITs 上市，为发文前上半年的总和。2）二级市场：2024 年以来经历三轮上涨行情，均受政策利好及利率下行双重催化。3）经营业绩：业绩同比普遍承压，截至三季度可同比REITs 的2024 年累计收入、EBITDA 和可供分配金额同比变动幅度分别为-1.1%、-3.2%、-6.8%。分业态看消费、保租房及厂房等业态持续彰显抗周期特性，业绩韧性较强。

    　　展望：1）市场：一级市场方面，C-REITs 常态化发行阶段审核提速，仅考虑首发的情况下线性外推，2025 年底C-REITs 市场数量有望达85 只，市值规模2450 亿元。届时C-REITs 在数量上将仅次于美国，成为全球第二大REITs 市场。二级市场方面， 9 月底政策组合拳出台以来市场资金风偏有所抬升，叠加市场年末效应，我们预计2024 年末REITs 二级市场延续震荡横盘行情，明年需关注政策出台节奏和利率走势。2）政策：增量政策仍然大有可为。短期来看，监管或更关注信披规范管理，以及建立健全多层次REITs 市场；中长期来看，监管有望从专项立法、引入增量资金、加强主动管理等方面着手推动REITs 市场高质量发展。

    　　投资建议：首选抗周期业态，次选低估优质标的。1）一级市场：

    　　首选二级溢价较高且具备抗周期属性重点业态，次选低估或稀缺标的。监管持续夯实REITs 发行估值，2024 年回复反馈函的项目估值平均调降10.3%。分业态来看，市政环保、政府配租保租房、能源和厂房REITs 市场认可度较高，已上市项目平均溢价幅度在7.3%-34.1%之间，二级市场重定价为一级市场投资者创造高确定性收益。此外部分非重点业态中，估值审慎或具备稀缺性的优质标的也值得关注。2）二级市场：建议关注抗周期赛道，优选高股息、强原权的优质标的，首推消费REITs。业态层面首推抗周期属性较强的消费板块，保租房及厂房亦可择机逢低布局；个券层面建议优选板块内高股息、强原权的优质标的。

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