房地产行业周报(2024年46周)：出台税收减免政策 新房成交环比上升19%

　　板块行情：第46 周（11 月11 日-11 月15 日）申万一级行业指数中，房地产指数下降8.9%，在31 个一级行业板块中排名第31。

    　　政策要闻：中央层面：1）自然资源部：积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，收回的存量闲置土地原则上当年不再用于房地产开发，确有需求的，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。2）财政部、国家税务总局、住房城乡建设部：购买家庭唯一及第二套住房，140 平方米及以下减按1%征收契税；面积为140 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市，取消普通住宅和非普通住宅标准后，对该城市个人将购买2 年以上（含2 年）的住房对外销售的，免征增值税。3）国家税务总局：将土地增值税预征率下限降低0.5 个百分点。

    　　调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%地方层面：1）上海：出租人需在合同订立后三十日内办理登记备案，租赁企业和经纪机构需通过平台完成签约备案。2）贵阳：提高多子女家庭住房公积金贷款额度至120万元，支持住房公积金购房首付款代际互助。3）荆州：支持住房“以旧换新”，拓宽“一人购房全家帮”政策范围，由荆州市拓展至省内。4）广州：优化审批机制和营商环境，地下车位可分期单独确权销售；商品房与配建车位车库可同步销售，开发商不得捆绑销售。5）江苏：不得新建100 米以上住宅建筑，严格限制新建250 米以上建筑。

    　　公司动态：1）万科：为绍兴合作项目8 亿贷款期限调整提供担保，公司、杭州元廷将为前述贷款按50%的股权比例分别提供连带责任保证担保、股权质押担保，金额均为不超过4 亿元，本次担保发生后，公司对外担保总额将为1,168.29 亿元，占公司2023 年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为46.59%。2）越秀地产：同意将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心收储，获15.3 亿现金补偿。3）华润置地：消费基础设施50.76 亿元ABS 债券项目更新至“已受理”。

    　　销售端：新房成交同比增加28%，二手房成交同比上升22%。1）本周20 城商品房成交面积299.7 万方，商品房日平均成交面积42.8 万方，环比上升19%，同比增加28%；2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积9943 万方，累计同比下降24%。3）第46 周10 城二手房成交面积181.8 万方，日平均成交面积26.0 万方，环比下降15%，同比上升22%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积6534 万方，同比增速上升2%。

    　　投资策略：2025 年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE 的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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