深度*行业*房地产行业2024年10月月报：10月新房二手房成交同环比均正增长；各类宏观与财政政策加速落地

　　核心观点

    　　新房：10 月新房成交量同比增速在连续16 个月下降后首次回正。10 月40 城新房成交面积环比+44.4%，同比+9.7%，同比增速较上月上升了35.1pct，自去年6月连续16 个月下降后首次实现增长，主要得益于9 月末以来政策发酵和传统营销旺季。1-10 月累计同比-28.7%。

    　　从各能级城市来看，一线城市是新政直接受益者，成交同环比均出现正增长；二、三四线城市成交环比增幅不及一线，同比增速也低于一线。1）一线城市：

    　　10 月新房成交面积环比+55.5%，同比+26.0%，同比增速较上月上升了52.2pct；1-10 月累计同比-20.9%。四个一线城市同环比均出现正增长，主要源于9 月末以来限制性政策的进一步放松以及中央政策的支持使得观望客户加速入市。北京新房成交面积环比+59%、同比+1%；上海环比+30%、同比+20%；广州环比+83%、同比+44%；深圳环比+58%、同比+39%。2）二线城市：10 月新房成交面积环比+41.8%，同比-2.7%，同比降幅较上月收窄了23.5pct；1-10 月累计同比-32.2%。杭州、南宁、武汉、青岛、成都、济南等城市环比持增，但同比回落；苏州、福州、宁波、南京等城市经历了前期深度调整，10 月因中央新政利好维稳市场信心和部分房企加强营销力度，成交量同环比均出现正增长。3）三四线城市：10 月新房成交面积环比+39.8%，同比+24.7%，同比增速较上月上升了46.8pct；1-10 月累计同比-29.4%。除金华、温州以外，多数三四线城市10 月同环比也均有所修复。

    　　二手房：10 月二手房成交规模环比持增，同比连续5 个月正增长。10 月18 城二手房成交面积环比+17.3%，同比+19.4%，同比涨幅较上月扩大了13.2pct，二手房成交规模已经连续5 个月同比持续正增长。1-10 月18 城累计同比+0.3%。整体而言，二手房市场韧性好于新房，市场份额占比预计将进一步增长，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。

    　　从各城市能级来看，一线城市单月同比增速超过七成，累计同比增速超过一成；二、三四线城市单月、累计同比仍为负增长。10 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为43.6%、9.1%、12.4%，同比增速分别为72.9%、-5.0%、-5.7%，一线城市同比增速较上月上升了75.0pct，同比由负转正；二线城市同比增速较上月下降了28.1pct；三四线城市同比降幅较上月收窄了8.5pct。一、二、三四线城市1-10 月二手房成交累计同比增速分别为12.1%、 -0.1%、-17.9%。具体城市而言，环比来看，一系列政策刺激下，10 月二手房市场有所升温，除韶关以外，其余我们跟踪的城市成交环比均回升，特别是深圳、杭州等成交领涨，环比增幅分别达到87%和69%，深圳更是创下2022 年以来单月新高。同比来看，除苏州、韶关以外，其余我们跟踪的城市成交规模普遍高于去年同期，其中深圳同比增长121%，南宁、杭州、北京、厦门、东莞同比涨幅也超过五成。

    　　根据住建部公布的数据，10 月成交同环比均实现增长。1）从同比来看，10 月全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，较9 月同比增速提升12.5 个百分点，自去年6 月连续15 个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7 个月同比增长；新房、二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月连续8 个月下降后首次实现增长。2）从环比来看，10 月全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新房、二手房成交总量环比增长5.8%。

    　　10 月因核心一二线城市利好新政持续发酵，整体成交回归年内高位。预判后市，我们认为，在低基数、政策效果持续释放、房企年末销售业绩冲刺等多重因素加持下，11、12 月成交仍将有小幅修复。

    　　库存与去化：库存规模与去化周期环比均下降。10 月末我们跟踪的12 城新房库存面积环比-2.9%，同比-6.1%；整体去化周期17.4 个月，环比-1.3 个月，同比+1.6 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-3.3%、-2.3%、0.2%，同比增速分别为-3.9%、-13.1%、18.6%。一、二、三四线城市去化周期分别为18.2、14.4、55.5 月，环比分别下降1.0、1.6、5.7 个月，同比分别提升2.0、0.2、18.7 个月。具体来看，我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12 个月内。

    　　项目去化开盘缩量提质，平均去化率环比提升6 个百分点至34%。根据克而瑞，10 月房企推盘积极性不如9 月，21 个重点城市10 月首开和加推共计243 次，环比-4%；不过，市场热度稳中有增，重点城市10 月平均开盘去化率为34%，同环比均提升6pct；和Q3 相比提升了7pct。分城市来看，成都、天津、重庆热度居前，10 月去化率均在5 成以上。而从变化趋势来看，大体可分为以下几类：1）新政利好型城市，以广州、深圳、天津为典型代表，得益于行政政策松绑，短期内项目来访、认购稳中有增，前期存量客户持续释放；2）相较而言京沪松绑程度有限，因而对于开盘去化率提振作用并不显著。3）西安、南京、合肥、厦门等因供给结构原因，去化率稳中有降。

    　　土地市场：10 月成交规模延续低位，热度明显分化。10 月全国成交土地建面环比+8.1%，同比-21.3%；楼面均价1408 元/平，环比-0.4%，同比-8.0%；溢价率3.9%，环比-0.1pct，同比-0.6pct。单看住宅类用地，全国成交建面环比+20.9%，同比-21.2%；楼面均价3500元/平，环比+12.0%，同比-16.1%；溢价率3.5%，环比-1.0pct，同比-0.04pct。本月各地土拍热度延续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，更多的城市还是以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。从累计来看，1-10月全国成交土地总建面同比-9.8%；成交总价2.16万亿元，同比-23.7%；楼面均价同比-15.3%；平均溢价率3.7%，同比-0.8pct。

    　　房企：1）销售：百强房企10 月单月全口径销售同比由负转正，累计降幅收窄。百强房企10 月单月销售额同比+5.4%（前值：-37.8%），自23 年6 月以来首次出现同比正增长；1-10 月累计同比-34.8%。TOP20 房企中，10 月单月销售额同比增速较高的有：保利置业（+205%）、中海（+66%）、融创（+58%）、建发（+44%）、越秀（+42%）、华发（+30%）；1-10 月累计同比增速为正的房企有：保利置业（+0.2%）；降幅较小的有：中海（-0%）、绿城（-12%）、铁建（-13%）、华润（-22%）。2）拿地：10 月房企土地投资强度环比下降，企业投资保持谨慎；受核心城市土拍影响，楼面均价明显提升。百强房企10 月单月拿地金额同比-52.4%，拿地强度14%，环比-6pct，同比-17pct；受到上海、广州、杭州等一线城市及核心二线城市土拍影响，楼面均价达22639 元/平，同比+39.5%。具体来看，10 月涉及土地投资较多的主流房企有：绿城（拿地金额75 亿元，拿地强度51%）、华润（62 亿元，20%）、华发（42 亿元，38%），拿地集中在上海、广州、杭州等核心城市的核心板块。从累计来看，近半数百强企业前十月拿地金额同比下跌。百强房企1-10 月拿地金额同比-42.1%；拿地强度21%，同比-3pct。1-10 月销售百强房企中近五成房企2024 年以来投资处于暂停态势。此外，前十月已拿地的企业中，有近58%的企业投资额同比下降，华润、招商、中海等仍在拿地的头部央企同比跌幅均在50%以上。1-10月拿地金额超过250亿元的企业有：保利发展（拿地金额464亿元，同比下降46%，拿地强度16%）、绿城（438亿元，-35%，34%）、建发（393 亿元，-49%，38%）、越秀（378 亿元，13%，42%）、华润（310 亿元，-64%，15%）、滨江（291 亿元，-47%，32%）。整体而言，房企投资继续保持谨慎态度。即使目前楼市政策持续宽松，但积极效果集中体现于核心城市核心地段的优质项目，对非核心城市或核心城市的郊区项目，带动效果仍不明显。在整体投资谨慎的大环境下，有能力的企业仍在趁低位补仓核心优质资产，核心城市内具备低密度、区位优越、价格合理等条件的优质地块，对企业仍然具有较大吸引力。 3）融资：10月行业融资规模同比虽然增长，但从绝对值来看，仍处于较低水平。10月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计290亿元，同比+3%，环比-32%，平均发行利率2.98%，同比-0.51pct，环比-0.08pct。1-10 月累计发行规模4387 亿元，同比-26%。具体来看，10 月华润置地、保利发展、中交地产发行国内债券规模较大，分别为30、30、20亿元，平均发行利率分别2.28%、2.28%、3.37%。从到期规模来看，2024年11-12月国内外债券到期规模为1064亿元（国内债券815亿元、海外债券249亿元）。2025年3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为991、907、915亿元。

    　　中央政策：各部门继续表态支持地产发展，政策加速落地。1）LPR下降落地，10月21日5年期以上LPR报价3.6%，较上月下降25BP。2）存量房贷利率下调落地。10月31日，六大行均发布公告，自11 月1 日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。从重新定价周期调整来看，大多数银行提供的重定价周期共有三个选项：三个月、半年、一年。从加点值调整方式来看，除贷款在北上深等地区且为二套房贷款外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。3）10 月12 日，财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，并从三方面明确了方向：一、允许专项债券用于土地储备，确有需要的地区可以用于新增土地储备项目。二、用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障房。三、正研究明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步将研究加大支持力度，调整优化相关税收政策。我们认为，盘活存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，以支持房企合理退地、换地，既有助于缓解房企的资金压力，又有利于盘活闲置存量土地。此前收购存量商品房用于保障房的资金来源主要是央行3000 亿元保障性住房再贷款，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，更多资金进入市场。此外，为11 月地产相关税收政策进一步优化进行了铺垫。4）10 月17 日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”，包括四个取消、四个降低、两个增加。四个取消包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加包括：通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造；年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4 万亿。我们认为，本次会议重点在于通过货币化安置方式实施城中村改造，后续实操中或还会涉及旧改、城市更新，这也是高能级城市刺激需求的重要抓手。100 万套城中村和危房改造数量虽然不高，但由于主要集中在高能级城市，补偿成本更高，因此我们预计整体资金规模并不一定低。6）10 月28 日，国务院印发《关于加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》的通知。其中提出，鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策。7）10 万亿元化债资源有利于缓解地方财政压力；针对房地产市场健康发展，一方面提出即将推出房地产相关财税政策，有助于市场成交回稳，另一方面提出正在研究专项债收储细则，帮助行业去库存。此次通过增加债务额度，我们认为，一方面，可以支持地方特别是高风险地区化解存量债务风险和清理拖欠企业账款等；另一方面，增加潜在投资空间。此外，会议还提出“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地”。8）11 月13 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。其中，a）契税：将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90 平提高到140 平，并明确一线城市可以与其他地区统一适用二套住房契税优惠。本次契税调整有利于刚需刚改需求的释放，受益群体占比较高，尤其是对于一线城市二套的利好幅度更大，较有针对性，能直接降低购房成本。更为重要的是体现了政府在财税政策上的让利意愿以及稳住房地产市场的决心。b）增值税：若一线城市普宅与非普宅标准取消，将与全国其他地区统一，仅按照年限区分。此次调整有助于刺激二手房市场流动性，鼓励置换需求的释放，推动卖旧买新的成交量提升，间接对新房成交产生利好。c）土增税：主要是降低土增税预征率的下限，以缓解房企现金流压力；未涉及税率或计税标准的变化，仅针对后续可能取消普宅和非普宅标准的城市，维持原有的普宅优惠政策。11 月18-19 日，上海、北京、深圳已经相继取消了普宅和非普宅标准，与之相关的交易税费也将进行调整。我们认为，此时的住房交易税收调整彰显了在当前市场情况下，政府维稳房地产市场的决心，再次明确了对于房地产的支持态度，此时下调契税的态度远远比下调多少幅度更重要。我们认为，政府打开了愿意财政让利的口子，目前只是第一阶段的调整，后续仍有进一步宽松的可能，因此，市场不必纠结现有的下调力度，而是更应该把重点放在“做了没”上。9) 11月15日住建部、财政部联合印发通知，部署做好城中村改造工作，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市进一步扩大到了近300个地级及以上城市,推进城中村改造货币化安置。

    　　地方政策：天津、海南澄迈全面取消限购，福州、成都等地优化住房套数认定，天津、杭州、西安、云南等地优化限价，成都、天津、西安等地放松限售，上海、西安、青岛等地优化公积金政策，银川、哈尔滨发布国企收购商品住房用作保障性住房公告。

    　　板块收益：各项利好叠加销售基本面改善，10 月地产板块大幅上涨。10 月地产板块绝对收益3.1%，跑赢沪深300 6.2 个百分点，板块持续上涨主要受益于中央连续召开会议发布提振经济的相关政策，以及降息等各类政策的实际落地，10月行业销售基本面明显改善。其中9月24日-10月31日地产板块绝对收益35.2%，跑赢沪深300 14.1个百分点。

    　　投资建议

    　　当前行业大方向向好较为明确，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性，最新出台的住房交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情。对于地产板块的投资机会来说，短期内国内地产行情将主要依据于基本面数据的修复，我们认为需重视Q4地产板块的投资机会。

    　　现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、万科A、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、建发股份、城投控股、建发国际、华发股份。

    　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。