REITS2025年展望：攻守兼备 价值为锚

　　投资建议

    　　我们认为2024 年中国REITs市场的三大特征分别是政策红利延续、一级市场发行提速、二级市场估值修复与分化，整体呈现良好发展势头。展望2025 年，我们认为中国REITs一二级市场建设有望持续推进：首先，更为多元的资产及投资者类型进入，推动市场规模和活跃度进一步提升；其次，当前投资范式下，投资者更应注重产业周期带来的结构性配置机会。

    　　理由

    　　基本面定价有效性逐步提升，产业周期或助结构性机会挖掘。2024 年REITs二级市场围绕市场估值修复展开，而后在分子与分母端进一步牵引下出现估值分化。我们认为当前市场呈现几点特征值得关注：第一，REITs作为红利资产的定位逐步夯实，为更多权益和固收投资人所关注；第二，市场波动率下降至合宜区间，风险收益比提升；第三，基本面定价有效性提升，弱周期性资产受到市场偏好；第四，利差正逐步成为观测市场运行的重要指标之一。展望2025 年，我们认为市场在供需端同步发力的基准情形下，或维持结构市特征，板块表现依循基本面差异分化，若宏观政策进一步加码，强周期板块因分子端修复或带来更大弹性，而弱周期板块则或更多围绕均衡利差进行交易，需要关注资产稀缺性与长端利率波动影响。

    　　2025 年板块展望和建议：1）产业园：我们认为供求两端压力犹存，筑底周期有所拉长。我们建议优先关注剩余租约期限相对较长、经营基本面相对稳定的部分厂房以及研发办公项目。2）物流仓储：我们认为新增供应或有所放缓，但需求相对较弱仍加剧资产竞争，“以价换量”趋势或将延续，租金水平进一步探底。短期我们建议关注整租项目调价后介入机会；中期建议持续关注头部运营商项目配置价值。3）保租房：我们认为经营韧性有望维持，建议关注经营确定较高的政策性项目。4）消费：我们认为在宏观促消费背景下，板块整体配置性价比有所提升，建议优先关注头部运营商项目，其次关注受益于分级消费趋势的部分项目。5）高速：我们认为随着财政政策发力，当前货运占比较高的项目估值低、盈利弹性大，更具配置性价比。6）环保能源：REITS融资价值获企业端认可，新业态涌现，建议优选具备确定性的稳健型资产，能源类项目需重点关注来水变化与长协电价签约情况。

    　　盈利预测与估值

    　　维持覆盖标的盈利预测、评级以及目标价不变。

    　　风险

    　　项目经营恢复不及预期；市场规模建设不及预期；长端利率超预期上行。

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