平安宁波交投REIT(508036)申购价值分析

　　平安宁波交投REIT 首发询价日期为2024 年11 月27 日，初步询价区间为7.618 元/份-8.717 元/份，预计募集资金75.8 亿元。

    　　首单跨海大桥REIT 项目，区位优势奠定车流量基础。本项目基础设施项目为杭州湾跨海大桥，是首单发行的跨海大桥REIT 项目。杭州湾跨海大桥北起嘉兴市海盐县，上跨杭州湾海域，南至宁波市前湾新区，全长36 公里，为双向六车道高速公路。杭州湾跨海大桥打破了杭州湾的天然阻隔，使沪杭甬路网格局从“V”字形变为“?”字形，直接推动了江浙沪区域经济发展和交通运输一体化。杭州湾跨海大桥是宁波市、舟山市等浙江东南部城市连通嘉兴市、上海市和江苏省的重要交通运输通道，区位优势奠定车流量基础。该项目所处区域人口总量保持基本稳定，地区生产总值和地区财政收入稳步增长，汽车保有量稳步增长。所属区域竞品项目嘉绍大桥与本项目之间车流量关系已趋于稳定，沪甬跨海通道和沪舟甬跨海通道受制于技术难度等原因，在杭州湾跨海大桥的收费期无望全线贯通，分流可忽略不计。杭州湾跨海大桥项目有4 个主要原始权益人——宁波交投、大通公司、上海跻沄及嘉高公司，均为资质良好的国有控股企业，具有较好的信用等级和较强的融资能力。

    　　历史运营效益良好，23 年营收、净利润、日均车流量显著回升。2021-2023 年度及2024年1-6 月，本项目营业收入分别为19.61/16.55/21.36/10.41 亿元；净利润分别为8.03/6.81/9.38/4.70 亿元。与可比REITs 对比来看，2021-2024H1，本项目日均自然车流量分别为4.68/3.78/5.50/5.55 万辆，整体稳中有升，其中23 年同比大增45.6%，但低于浙商沪杭甬REIT，略高于华泰江苏交控REIT，与华夏南京交通高速公路REIT 较为接近。

    　　通行费收入和单位里程通行费收入远高于可比REITs，处于行业领先水平，凸显该项目良好的盈利能力。报告期内，本项目毛利率分别为62.60%/62.82%/63.98%/65.70%，息税折旧摊销前利润率分别为91.01%/91.35%/92.61%/94.5%，整体均远高于可比REITs；净利率分别为40.95%/41.12%/43.92%/45.1%，高于华泰江苏交控REIT 和华夏南京交通高速REIT，与沪杭甬高速REIT 在2023 年度以及2024H1 较为接近。

    　　本基金预测25 年净现金流分派率14.27%，高于可比REITs。根据招募说明书，本基金2024年11 月11 日-12 月31 日、2025 年可供分配金额分别为2.32/10.82 亿元，以假定预计募资75.80 亿元计算，对应预测净现金流分派率分别为3.05%/14.27%，其中2025 年高于工银河北高速REIT、招商高速公路REIT 和华夏南京交通高速公路REIT。

    　　项目折现率、资产评估增值率高于可比REITs 均值。根据招募说明书，本项目折现率为10.23%，高于可比REITs 均值；项目评估价值99 亿元，增值率90.16%，略高于可比REITs均值。

    　　P/NAV 高于可比均值，但P/FFO 显著低于可比REITs 均值。截至2024 年6 月30 日，合并口径下的净资产为288,648 万元，考虑项目资产增值部分后，NAV 公允参考值为7.5803元，以公告初步询价区间7.618 元/份-8.717 元/份计算，P/NAV 区间为1.00 倍~1.15 倍，略高于可比REITs 以最新收盘价计的P/NAV 均值；P/FFO 为4.85 倍~5.56 倍，显著低于可比REITs 以最新收盘价计的P/FFO 均值10.14 倍，仅高于易方达深高速REIT。

    　　风险提示：1）项目估值溢价率较高。本项目最新估值较账面价值的增值率为90.16%，高于可比REITs 均值；2）嘉绍大桥收费到期后不能继续收费或降低收费。嘉绍大桥位于杭州湾跨海大桥西侧，是连接嘉兴市海宁市与绍兴市上虞区的过江通道，收费到期日为2028 年7 月18 日，收费到期日早于杭州湾跨海大桥收费到期日；3）通苏嘉甬高铁开通后造成分流。

    　　通苏嘉甬高铁位于杭州湾跨海大桥西侧，预计于2027 年底开通，开通后将对杭州湾跨海大桥产生分流；4）养护作业方式限流或断流。基础设施项目需定期进行养护作业，但如未来养护工程增加、养护作业标准变化、交通组织方式等发生变化，将会加大对车流量的不利影响；5）收费政策调整造成通行费收费标准的降低、收费时限的缩短或减少等。

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。