房地产行业研究周报：一线取消普宅非普宅标准 广州落户标准进一步宽松

行业追踪（2024.11.17-2024.11.23）

    一线全部取消非普宅标准，利好市场热度延续

    财政部等三部门近日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。随后，上海、北京、深圳、广州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准。

    以北京市为例，11 月18 日，北京市住建委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，自12 月1 日起，取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度。取消普通住房和非普通住房标准后：1）增值税：个人将购买2 年以上（含2 年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。2）契税：适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140 平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。整体来看，取消住房非普宅标准旨在加大住房交易税收优惠力度，有望大幅降低二手房交易成本，尤其是住房总价较高的高能级城市，有望推动二手市场交投活跃，进而助力基本面热度延续和量价回暖。

    广州落户标准宽松，“二宽二增一优化”

    11 月18 日，《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》发布，向社会公众公开征求意见。公告显示，广州市户籍迁入分为引进人才入户、积分制入户、政策性入户、投资纳税入户、安居乐业入户五个类别。本次《规定（修订稿）》拟新增两种入户类别，此外修订取消积分制入户年度名额限制、允许全日制大专学历入户广州等内容。

    我们认为，在普宅非普宅标准取消后，落户放松或为需求侧增量政策施策角度之一，诸如“入户条件放松”及“购房落户”等政策有利于进一步激发房地产市场活力。今年以来，超10 城出台购房落户或即可申请落户政策，如武汉、杭州、苏州、沈阳、佛山、南京等地陆续落地。

    广州作为一线城市率先放松同样具备信号意义，后续可继续关注其他一二线城市落户标准宽松可能，以助力行业企稳。

    11 月新房、二手房同比增速改善

    新房市场本周成交334 万平，月度同比+5.66%，相较上月改善12.41pct；累计库存10150万平，二线、三线及以下去化加速，一线速度持平。二手房市场本周成交200 万平，月度同比+19.59%，相较上月改善2.79pct。11 月11 日-11 月17 日，土地市场成交建面3647万平，滚动12 周同比1.36%；成交总额918 亿元，滚动12 周同比-7.97%；全国平均溢价率5.16%，滚动12 周同比+0.62pct。

    本周申万房地产指数-0.83%，较上周提升8.08pct，涨幅排名10/31，领先沪深300 指数1.77pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数-2.38%，较上周提升6.24pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数1.37pct；克而瑞内房股领先指数为-4.24%，较上周提升9.33pct。

    投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

    标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：

    中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。

    风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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