地产及物管行业周报：一线城市取消普宅标准 多地推进房票制度 收地收房案例增加

本期投资提示：

    房地产行业数据：上周（24/11/16-24/11/22）34 个重点城市新房合计成交325 万平，环比+2%；其中，一二线环比+5%、三四线环比-28%；11 月累计一手房月成交同比+2%，较10 月+17pct；其中，一二线同比+9%、三四线同比-41%，分别较10月+20pct 和-3pct。上周13 个重点城市二手房成交120 万平米，环比-6%；11 月累计成交同比+13%，较10 月-3pct。库存方面，上周15 城推盘125 万平米，对应成交推盘比1.16 倍，最近三个月（24 年8-10 月）分别为1.02 倍、0.79 倍和1.43 倍。至上周末，15 城可售面积9,485 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为18.8个月，环比下降0.7 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。

    主要政策新闻：宏观方面，李强总理强调当前我国住房发展正从“有没有”转向“好不好”，要以提升居民居住品质和幸福感为导向，从功能、质量、体验等方面出发，因地制宜推进好房子建设；财政部公布1-10 月国有土地使用权出让收入26971 亿元，同比下降22.9%。因城施策方面，厦门市住宅房屋征收推行房票补偿的意见公开征求意见的通知，公布有关房票价值，房票条件等相关要求；北上广深一线城市取消普通住房和非普通住房标准，更新有关购房个人所得税，增值税，契税等相关规定；广州拟出入户新规，在7 区有房并缴社保满1 年可落户，放宽引入人才、政策性入户条件；广州安居集团将在全市范围内收购满足90 平米以下的存量商品房作为保障房，具体收购条件给出相关规定；郑州市多个主城区正同步开展房票安置工作，首批房票兑付完成。

    公司动态跟踪：股份回购方面，浦东金桥拟进行股份回购，拟回购价格不超过12.8 元/股，拟回购金额人民币1.25-2.5 亿元；华发股份拟进行股份回购，拟回购价格不超过9.83 元/股，拟回购金额人民币3-6 亿元；招商蛇口回购公司股份443 万股，占公司总股本的比例为0.05%，最高成交价为10.78 元/股，最低成交价为10.67 元/股，支付总额4,761 万元；合肥城建与安居集团全资子公司签订合同，安居集团拟购买其2318 套商品房，交易金额合计33.3 亿元。

    一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.83%，沪深300 指数下跌2.6%，相对收益为1.77%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第10 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：苏州高新、光明地产、粤宏远A、合肥城建、华夏幸福，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST松江、中润资源、世荣兆业、荣丰控股、*ST 中迪。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.78%，沪深300 指数下跌2.6%，相对收益为-0.18%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.3/7.6 倍；物管24/25PE 均值分别12.8/11.2 倍。

    投资分析意见：9 月底以来，房地产政策有效性更强的原因在于政策聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等，其中，城改是需求端的需求提振措施，收储是供给端楼市的平准基金，房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、华润置地、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。

    风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。

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