房地产行业周报：北上深取消普宅标准 34城新房成交环比+6%

周度观点：

    北上深相继取消普通住宅标准

    11 月18 日北京、上海分别宣布自2024 年12 月1 日起取消普通住宅标准，11 月19 日深圳跟进取消普宅标准。上海住建委提出，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

    本轮一线城市对普通住宅标准的取消，是对11 月12 日财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（简称“《公告》”）的贯彻落实。根据《公告》规定，个人将购买2 年以上（含2 年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

    我们认为，北京、上海、深圳对普通住宅标准的取消，属于前序增量政策的落地，一方面带来核心城市二手房交易成本的下降，驱动二手房市场销售持续回暖；另一方面通过土增税的预征率下限下调，缓解短期企业流动性压力。未来专项债回购土地及存量商品房收储政策有望持续推进，推动行业流动性风险消除，房价止跌回稳。

    投资建议：

    我们认为，本轮市场复苏将经历流动性压力缓解、供给持续收缩、房价止跌回稳、销售开工复苏的阶段，目前供给端仍持续收缩待销售量价企稳。

    建议关注困境反转类金地集团、新城控股；保持拿地强度的龙头招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团；多元经营稳健发展的地方国企浦东金桥、外高桥。

    行业跟踪：

    销售回顾（11.17-11.23）

    重点监测34 城合计成交总套数为2.2 万套，环比上周增长6%；2024 年累计成交总套数为80.7 万套，累计同比下降26.4%。其中，一线城市成交7166套，环比上周增长2.5%；二线城市成交12569 套，环比上周增长18.7%；三线城市成交1882 套，环比上周下降33.2%。

    重点监测20 城合计成交二手房总套数为28303 套，环比上周下降11.1%；2024 年累计成交总套数为113.7 万套，累计同比增长1.8%。

    土地供应（11.10-11.16）

    百城土地宅地供应规划建筑面积2257 万㎡，2024 年累计供应规划建面34908 万㎡，累计同比下降33.1%，供求比1.59。

    在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3444 元/㎡，近四周平均挂牌均价4673 元/㎡，环比下降11.3%，同比增长9.7%。

    土地成交（11.10-11.16）

    百城土地住宅用地成交规划建筑面积1124 万㎡，2024 年累计成交21935万㎡，累计同比下降23.9%。

    土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为6309 元/㎡，环比下降0.4%，同比上升53.7%，整体溢价率为4.6%，2024 年平均楼面价5780 元/㎡，同比下降12.8%，溢价率4.3%，较去年同期下降1.0个百分点。

    风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧

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