房地产行业周度观点更新：决定复苏持续性的关键信号是什么？

行业仍在寻找新均衡，“止跌回稳”的政策目标明显更为积极，政策也突破常规框架，行业量价初现企稳迹象，只是持续性还需观察；行业趋势性反转还需时间，但量的急跌阶段正在过去，房价距离均衡区间也更近一步，边际上最困难的时候正在过去。今年4 月和9 月股价隐含的悲观预期相对充分，对应优质地产股的底部区间，只是修复节奏还需观察政策落地和景气改善的实际进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头。

    周度核心内容跟踪

    市场：本周长江房地产指数-1.17%，相对沪深300 的超额收益为+1.43%，行业排名相对居中（12/32）；年初至今长江房地产指数+8.21%，相对沪深300 的超额收益为-4.45%，行业排名相对居中（17/32）。本周房地产板块表现平淡，开发类和物管类普遍下跌，收租类有涨有跌。

    政策：北上广深均取消普宅和非普标准，广州安居集团发布存量房源收储征集通告。

    地方：北上广深均取消普宅和非普标准，加大住房交易税收优惠力度，自2024 年12 月1 日起施行，包括满二免征增值税、购房契税优惠政策与全国统一等。广州安居集团有限公司发布关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告，房源征集范围为广州市行政区域内已建成的存量商品房源，房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全；征集条件方面，一是资产负债和法律关系清晰；二是已取得竣工联合验收意见书；三是面积在90 平方米以下；四是房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；五是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

    销售：本周样本城市新房及二手备案量仍在高位，新房当周同比略有提升，二手继续回落。

    新房及二手备案仍在高位，新房当周同比略提升，二手继续回落。37 城新房成交面积当周同比+14.8%（较上周提高2.1pct），年初至今累计同比-25.3%；19 城二手成交面积当周同比+17.1%（较上周降低9.3pct），年初至今累计同比+1.9%；截至11 月22 日，11 月37 城新房成交面积当月同比+23.7%，19 城二手成交当月同比+30.3%，12 城新房及二手合计当月同比+24.5%。

    当周热点：决定复苏持续性的关键信号是什么？

    行业量价初现止跌回稳迹象，且复苏时间和力度已超过今年5 月份，近期的税费优惠政策有望进一步延长脉冲效应，当前的核心问题是寻找决定复苏持续性的关键信号。从产业和宏观背景去看，本轮地产下行不同于历史的小周期循环，调整的时空是否足够充分、政策的强度是否足够有力、宏观的反馈是否足够正面，是行业趋势性改善的三个必要条件。从房价角度去看，全局已接近历史均衡区间，但结构性压力仍相对偏大，调整时间也不及海外样本，行业在当前位置企稳可能需要更强的产业政策和宏观反馈。限购和税费等常规工具的放松，有助于释放存量需求，超越城投托底的收储量，也可能转移部分市场库存，但是否有持续的增量需求，关键在于足够低的实际房贷利率，国内外样本均有明确的实证经验，国内典型如2009 年和2015 年。

    足够低的实际房贷利率，一方面需要更低的名义利率，商业银行利差约束下，央行或财政的定向支持可能难免，公积金制度的改革也是一个路径，另一方面也需要就业和通胀预期改善。

    风险提示

    1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。

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