固收点评报告：京沪二手房价表现如何？

重点关注：京沪二 手房挂牌价环比仍下滑我们主要观察京沪二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。目前有两个高频的二手房价指标可以跟踪，分别是Wind 披露的二手房出售挂牌价指数、中指院披露的二手房成交价格，频次均为周度。

    　　Wind 数据显示，11 月11-17 日，上海、北京二手房挂牌价环比分别下滑0.2%、0.3%，较“924 政策”前一周分别下滑1.5%、2.0%。“924 政策”以来，国庆节一周，上海二手房挂牌价环比上涨0.5%，随后挂牌价再次下滑，而北京二手房挂牌价在“924 政策”后延续下滑。

    　　中指院披露的二手房成交价格更新至10 月28 日-11 月3 日。上海方面，9 月16-22 日二手房环比涨5%至5.5 万元/方，随后震荡下滑，10 月28 日这周二手房均价为5.1 万元/方，较“924 政策”前一周（9 月16-22日）下滑7%。北京方面，9 月最后一周、国庆假期周二手房周成交价环比分别上涨2%、5%，国庆周涨至6.0 万元/方，随后震荡下滑，10 月28 日这周达5.6 万元/方，与“924 政策”前一周相比，基本持平。

    　　11 月第三周，15 城二手房周成交环比下滑11%，体量相当于年内高点的83%11 月第三周（11 月15-21 日），15 城二手房成交205 万方，环比下滑11%，较2023 年同期增长8%，较2015-2022 年同期均值增长24%。尽管环比下滑，但成交体量表现强于历史同期。

    　　回顾“924 政策”后二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。9 月最后一周为年内高点（6 月底）的92%，国庆节后，10 月四周二手房成交体量均超过6 月底的高点，10 月最后一周冲量，创年内新高，达到6 月前高的112%。11 月第一周、第二周成交小幅回落，相当于年内新高（10 月最后一周）的97%、92%。11 月第三周成交继续小幅滑落，成交量约为年内新高（10 月最后一周）的83%，持平9 月最后一周（“924 政策”当周），成交仍属于年内高位。

    　　注：“517 政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。

    　　月度来看，11 月1-21 日二手房成交同比增长19%，表现好于10 月（11%），也好于9 月（-3%）。其中，11 月1-21 日期间，一线城市（仅京沪深有可比数据）二手房成交同比增长65%。

    　　观察京沪深二手房，11 月第三周，三地周成交仍然处于年内较高的位置。具体来看，11 月15-21 日上海二手房成交51 万方，环比下滑2%，是年内高点（10 月最后一周）的95%，是“924 政策”前一周的136%。深圳11 月15-21 日二手房成交15 万方，环比下滑21%，是年内高点（10 月11-17 日）的76%，是“924 政策”前一周的218%。北京二手房成交39 万方，环比下滑1%，是年内成交高点（10 月最后一周）的75%，是“924政策”前一周的190%。

    　　11 月第三周，50 城新房周成交环比下滑3%，相当于年内高点的66%11 月第三周（11 月15-21 日），50 城新房成交面积352 万方，环比下滑3%。为观察政策效果，进一步与10 月、9 月“非月底周”相比，也就是剔除月底、国庆节数据，11 月第三周成交面积约相当于10 月周成交均值的96%，相当于9 月周成交均值的145%，显示出政策提振效果仍然显著。

    　　回顾这一轮“924 政策”后地产成交恢复情况，9 月底新房销售明显提振，9 月最后一周成交规模为年内高点（6 月底）的81%。进入10 月，国庆节后三周成交规模约为年内高点64%-71%，10 月最后一周成交冲量，约为年内高点的91%。11 月第一周、第二周约为年内高点的62%、68%，11 月第三周约为年内高点的66%。

    　　目前来看，10 月、11 月仍处于年内偏高水平。

    　　相比往年同期，今年11 月15-21 日新房成交环比下滑3%， 表现略弱于2015-2023 年同期环比均值（+5%）。成交体量方面，今年11 月15-21 日较2023 年同期下滑0.2%，但较2015-2022 年同期均值下滑38%。

    　　月度来看，11 月1-21 日新房成交同比增长3%，表现好于10 月（-10%），也好于9 月（-30%）。其中，一线城市新房成交同比增长23%，年初至11 月21 日同比下滑17%，表现强于50 城整体。

    　　观察京沪深新房成交，三地均较“924 政策”前改善。对比下来，11 月第三周深圳依然表现最好，周成交继续维持在年内高位；上海、北京次之，成交分别为年内高点的61%、44%。

    　　具体来看，11 月15-21 日深圳新房成交20 万方，环比下滑4%，仅次于11 月第二周，是年内成交高点的96%，是“924 政策”前一周的402%。北京新房成交19 万方，环比下滑6%，是年内高点（7 月初）的44%，是“924 政策”前一周的124%。上海新房成交38 万方，环比提升34%，是年内成交高点（10 月最后一周）的61%，是“924 政策”前一周的180%。

    　　风险提示

    　　地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。

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