地产行业周报：房价降幅再度收窄 税收新政相继落地
投资要点
前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为11 月18日-11 月24 日。
本周冰山活跃指数环比微降
本周重点50 城冰山活跃指数为17.8，环比下降0.5 个点，926 新政后指数连续8 周保持高位波动趋势。本周18 个城市看房活跃度上升，石家庄、珠海、长春等7 个城市涨幅在3 个点以上，其他城市涨幅均在1-2 个点。一线城市中深圳市场热度上升1 个点，北京热度保持，上海及广州分别下降2 个点和9 个点。整体来看，一线城市本周活跃值为28（-2.5 个点）、新一线城市19.2（-3.1 个点）、二线城市15.9（+0.9 个点）。我们认为，本周一线及新一线城市热度稍微回调但仍保持高位，二线城市热度保持上涨，且11 月初以来连续4 周保持在15 左右，市场整体热度仍然维持，且修复节奏保持一线、新一线、二线递延的趋势。
二手房冰山房价指数月滚动环比跌幅收窄
本周重点50 城中6 个城市冰山房价指数环比上涨。重点50 城冰山房价指数滚动月环比为-0.28%，跌幅较上周收窄0.14pct，冰山房价指数月滚动环比降幅连续3 周创926 新政后最低值。11 月24 日重点50 城冰山房价指数较926 新政当周累计下跌1.55%，具体城市来看，926 新政后重点50 城中4 个城市均价上涨，数量较上周保持不变，其中金华、贵阳、深圳、成都累计涨幅分别为0.8%、0.7%、0.6%、0.2%；其他城市均下降，跌幅较大的城市包括东莞、长春、无锡，累计跌幅超过3%。一线城市中，北京、上海、深圳、广州房价累计涨跌幅分别为-1.9%、-1.7%、+0.7%、-1.9%，深圳房价上涨。11 月以来房价指数月滚动环比降幅连续收窄，房价端收窄趋势值得关注。
新房成交环比上涨，二手房成交环比下降
根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积274 万平，环比+28.1%，较2023 年周均成交上涨4%，降幅较上周收窄22.8pct；2024W1-47 成交面积累计同比为-28.7%，降幅较上周收窄0.9pct。本周重点13 城二手房成交面积为227万平，环比-2.9%，较2023 年周均成交量上涨42.7%，2024W1-47 累计同比为上涨16.8%，涨幅较上周增加0.2pct。
本周政策要闻
1）上海、北京、深圳、广州：取消普通住宅标准，优化相关税收政策，上海、深圳对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
2）广州：发布落户新政征求意见稿，①拥有合法产权住宅房屋，在本市连续缴纳社会保险满1 年。②通过二手房申请居乐业入户，要求该住宅房屋原户口全部迁出且3 年内未用于办理过安居乐业入户。
3）长沙、哈尔滨：从提高公积金贷款最高额度、延长还款时间、支持公积金支付首付等方面满足购房者合理住房需求。
本周观点
本周四个一线城市全部非普宅标准相继取消，并调整相关配套税费政策。从“购房降税”政策出台后市场反应来看，根据克而瑞统计，新政后仅北京、济南、长沙等个别城市新增挂牌套数较11 月前12 日有明显增长，其余城市均有所回落，而在二手房成交端并未出现明显提升。结合当前市场情况来看，9 月末以来，市场热度连续2 个月维持高位，本次核心城市再度调整非普标准并降低税费，有助于再次降低居民购房及卖房成本，进一步助力市场热度提升，且12 月是传统的房企冲量季节，预计降税政策效果也将逐步显现，市场热度在12 月有望持续维持企稳趋势。
投资建议
结合当前市场复苏情况及政策推进方向，我们继续看好“消费+地产”、中介和头部房企。建议关注：①消费+地产，关注：万科 A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；②中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部优胜房企，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。
风险提示
政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。
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