不动产与空间服务周评#416：上周一二手房销售整体平稳

　　行业近况

    　　上周（11.18-11.24）中指62 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比增长14%和下降4%，较10 月周均增长10%和11%，同比增长22%和21%。

    　　评论

    　　上周新房成交环比增逾一成，二手房环比小幅下降，同比均增约两成。上周中指62 城新房销售面积环比转增14%，同比增幅扩大至22%（上上周+9%）；同期Wind15 城二手房销售面积环比小幅下跌4%（上上周-12%），同比增幅略收窄至21%（上上周+24%）。考虑到二手房成交环比已连续三周为负，头部城市挂牌价边际跌势延续，挂牌量维持高位震荡；我们认为政策效果可能仍存在脉冲式特点，但普宅认定标准取消、税收优化等政策或将适度延续交易量景气时间，更根本和持续的变化仍需等待面向居民收入预期的财政政策和改善房价预期的收储政策逐步落地。

    　　开发板块：逢低吸纳仍是合适策略。上周覆盖AH开发商股价-2.2%/-4.6%，跑赢沪深300 指数和跑输恒生国企指数0.4/3.3ppt。往前看，交易税费减免等政策的出台对于顺畅置换链条的作用仍待进一步观察验证，短期内行情可能面临一定震荡，逢低加仓仍是合适策略。我们认为具备开发投资修复潜力、深耕核心城市且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置，如A股招商蛇口、滨江集团，港股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；若后续政策力度超预期，可动态评估出险企业投资机遇。

    　　物管板块延续调整，估值吸引力有所抬升。上周重点物企下跌3.4%，跑赢关联开发商0.9ppt、跑输恒生国企指数2.0ppt，主要由于海外地缘问题影响及外资流出港股市场压力；个股端绿城服务表现相对稳健（上周-1%）。

    　　10 月中上旬至今市场整体震荡调整，当前稳健型物企交易于12.2 倍前向滚动P/E（剔除万象为9.9 倍），估值逐步趋近9 月23 日市场大涨前水平；考虑到地产端政策表述积极转向之背景，我们认为市场情绪走弱有望为左侧布局策略提供更高赔率。我们重申两条投资思路：其一，在整体震荡行情中择机左侧布局高性价比物企，推荐中海物业；其二，把握企业自身经营改善的alpha型绝对收益，推荐绿城服务。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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