深度*行业*房地产行业第47周周报：本周新房成交同环比均正增长 一线城市相继取消普宅非普宅标准
新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄。二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄。新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。
核心观点
新房成交面积环比由负转正，同比涨幅虽然收窄，但同比仍能保持正增长，政策效果持续显现。 40 个城市新房成交面积为313.9 万平，环比上升3.6%，同比上升9.3%，同比涨幅收窄，同比涨幅较上周收窄了9.2 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-3.1%、17.0%、-13.0%，同比增速分别为34.7%、7.8%、-19.9%，其中一线城市同比涨幅较上周收窄了31.1 个百分点；二线城市同比由负转正，同比增速较上周上升了10.5 个百分点；三四线城市同比由正转负，同比增速较上周下降了29.7 个百分点。
二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅虽然收窄，但同比仍能保持正增长，政策效果持续显现。18 个城市成交面积为193.1 万平，环比下降9.1%，同比上升4.6%，同比涨幅较上周收窄了4.2 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-1.3%、-6.6%、-26.7%，同比增速分别为49.5%、-16.9%、-16.5%。一线城市同比涨幅较上周收窄了7.0个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了3.4 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了10.1 个百分点。
新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为9440万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-8.7%；去化周期为16.1 个月，环比下降0.5 个月，同比下降2.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.0、13.1、49.7个月，环比分别下降0.5、0.4、2.9 个月，同比分别下降1.1、3.6、15.3 个月。
土地市场环比量升价跌，溢价率环比下降，同比上升。百城成交土地规划建面为2662.7万平，环比上升189.8%，同比上升18.0%；成交土地总价为848.6 亿元，环比上升143.0%，同比上升52.5%；楼面均价为3187 元/平，环比下降16.2%，同比上升29.2%；土地溢价率为2.77%，环比下降0.5 个百分点，同比上升1.6 个百分点。
房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为200.2 亿元，环比上升253.1%，同比上升32.5%（前值：-41.2%）。总偿还量为54.6 亿元，环比下降24.9%，同比下降47.3%（前值：-51.5%）；净融资额为145.7 亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-0.8%，较上周上升8.1pct，房地产行业相对收益为1.8%，较上周上升7.4pct。房地产板块PE 为22.14X，较上周下降0.33X。
政策
本周，四个一线城市相继宣布自12 月1 日起取消普宅非普宅标准，享受相关住房交易税费调整的新政。此外，政府收储工作仍在推进，本周广州宣布将在全市范围内收购符合要求的90 平以下的已建成存量商品房作为保障房，收购主体为广州安居集团或其下属子公司。广州此前在增城已经有过相应的探索，此次收储将收购范围扩大到全市范围，或将有助于广州全市去库存工作的开展，不过本次公告并未如何确定最为关键的收购价格，仍有待后续细则推出确认。若收购价格相对合理，有望提升房企参与收购的积极性，更有效率地推动此次收储落地，促进市场信心修复。
投资建议
当前行业大方向向好较为明确，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性，最新出台的住房交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情。对于地产板块的投资机会来说，短期内国内地产行情将主要依据于基本面数据的修复，我们认为需重视地产板块的投资机会。
现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、万科A、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、建发股份、城投控股、建发国际、华发股份。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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