华安外高桥仓储物流REIT(508048)申购价值分析报告

　　本期投资提示：

    　　本基金询价时间为2024 年11 月29 日，初步询价区间为2.735 元/份-2.872 元/份。

    　　项目位于上海外高桥地区，周边无可预见新项目供应。本REIT 基础设施项目为外高桥物流园区（二期）的W3-3 地块8#仓库、W4-3 地块14#仓库、W5-2 地块1#仓库和W5-5地块12#、13#仓库，均为高标仓冷库及标准库，地处核心物流节点，周边无可预见新项目供应。本基金的原始权益人为上海外高桥集团股份有限公司，其资源丰富，直接受益于自贸区相关配套政策。

    　　23 年项目营收回升，净利润逐期减弱。报告期内（2021 年-2024 年H1），项目营业收入整体较为稳定。其中2022 年受到减免部分租户租金影响导致营业收入下降，但2023 年有所回升。盈利能力方面，项目毛利率低于可比REITs 均值，净利率先上升后下降，2021-2023年高于可比REITs 均值，2024 年H1 不及嘉实京东仓储基础设施REIT。2022 年项目公司净利率较高，主要由于部分租户提前退租而支付了违约金。

    　　出租率保持较高水平，2 个子项目租金水平提升。报告期内，项目出租率均超过93%，2021年、2024 年H1 小幅高于可比REITs 均值；除2023 年、2024 年H1 外租金收缴率均为100%，目前2023 年、2024 年H1 未支付的部分租金已全部收回。租金方面，W3-3 地块8#仓库、W4-3 地块14#仓库报告期内租金水平小幅上升，W5-2 地块1#仓库和W5-5 地块12#、13#租金相对稳定。截至2024 年6 月末，项目前五大、前十大租户的租赁面积占比分别达到84.91%、100%，集中度高于可比REITs 平均水平，但符合行业特征；项目未来两年内到期租约涉及的租赁面积近50%，较为集中。

    　　25 年预测现金流分派率5.46%，高于可比均值。本REIT 2024 年7-12 月和2025 年预测分配金额分别为2,753.65 万元、5,971.88 万元，假设100%分派并以拟募资额计算，对应2024 年7-12 月和2025 年的预测现金流分派率分别为2.52%、5.46%，2024 年年化的预测净现金流分派率为5.03%，2024 年（年化）、2025 年均小幅高于可比REITs 平均水平。

    　　折现率相对可比较低，资产评估增值率不及可比。华安外高桥仓储物流REIT 本次评估折现率为7.25%，与可比REITs 相比处于较低水平。截止2024 年6 月末，基础设施项目评估价值较账面价值增加48,886.10 万元，对应增值率为88.54%，低于可比REITs 均值。

    　　P/FFO 高于可比REITs 平均水平。2024 年H1，基础设施项目净利润为1,323.73 万元，加回折旧和摊销的调整后利润为2,700.98 万元，测算得P/FFO 为40.50~42.53 倍，高于可比REITs 以最新收盘价计的P/FFO 均值。

    　　风险提示：1）重要现金流提供方提前退租、到期不续租或拒绝履约的风险：2023 年，基础设施项目的重要现金流提供方合计提供的现金流占比88.06%。若本基金存续期内，重要现金流提供方出现提前退租、到期不续租或拒绝履约等情形，将有不利影响。2）租约集中到期风险：未来两年内到期租约涉及的租赁面积近50%，若租约到期后未能续租或未有新租户签约，可能影响其收入和现金流稳定性。3）区域仓储市场竞争风险：未来可能会增加基础设施项目周边可比高标仓供给，对基础设施项目形成压力。4）宏观经济环境变化可能导致的行业风险：行业未来发展和监管政策发生变化可能对仓储物流行业带来不利影响。5）城市规划及基础设施项目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险：若城市规划的调整升级对基础设施项目周边的便利设施和交通网络产生影响，可能对项目运营带来较大压力。

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