房地产行业展望2025年：去库存再出发

　　2024 年房地产行业回顾。2024 年房地产销售延续下滑趋势，继续探底。2024年1-10 月，全国新建商品房销售面积达7.79 亿平方米，同比下降15.8%。同时，房屋新开工面积同比下降22.6%。

    　　展望2025 年，我们预计新房销售面积将继续探底，但下降斜率将趋于平缓。另一方面，我们预计明年房屋新开工面积将进一步下降。我们预计销售面积和新开工面积之间将继续存在较大差距，这将有助于去库存。

    　　楼市真正的拐点正在显现。自2024 年9 月底开始，中央政府推出了一揽子新政，与此前的做法有很大的不同。这是政府首次明确将“要促进房地产市场止跌回稳”作为重要目标。除了对房地产行业本身的利好政策外，增量财政刺激政策也可能带来上行惊喜。展望明年，市场对财政政策逆周期调节的预期仍然很高，应继续利好房地产行业。

    　　去库存仍是政府2025 年的主要任务。房地产市场供需失衡依然存在。国家统计局数据显示，截至2024 年10 月末，商品房已竣工待售面积为7.306 亿平方米，处于历史高位。若用累计销售面积减去累计新开工面积来测算当前的库存量，则广义的库存面积为46.5 亿平方米，同样处于历史高位。我们认为，在三大关键因素的推动下，2025 年可能标志着新一轮房地产去库存的开始：1）新房销售面积与新开工面积之间差距的扩大；2）政府加大房地产收储的力度；以及3）进一步推进城中村改造。

    　　利率决定长期趋势；政策造成短期波动。我们认为，房价是衡量房地产行业是否已经触底的重要指标。影响房价的关键因素是利率与租金回报率之间的差距。利率与租金回报率的差距越小，房价就越接近底部。百城平均租金回报率持续上升，到2024 年10 月末达到2.27%，是2019 年以来的最高水平。此外，化解隐性债务可以降低地方政府的融资成本，进而降低整个经济的利率成本，为资产价格重新定价起到向上推动作用。因此，我们对2025 年房价企稳的前景保持乐观的态度。

    　　我们对房地产行业保持相对乐观的看法。我们认为，政府在房地产收储方面的措施，以及房价的逐步企稳回暖将对2025 年的行业复苏起到积极作用。在优质股中，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）和保利发展（600048 SH）。从估值修复的主题来看，考虑到资产质量较好以及过往表现，我们认为旭辉控股集团（00884HK）和融创中国（01918 HK）将是受益股。

    　　风险：购房需求加速下行。

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