房地产行业专题研究：存量房“收储”政策的约束与再思考

　　房地产“收储”半年度回顾：政策不断升级，框架逐步清晰5 月17 日中央首次提出收购存量商品房用作保障房以来政策不断升级，央行将保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%；财政部亦表态支持地方用专项债“收储”。目前至少32 个城市已发布收储细则，在房源、配套、户型、定价等层面框架基本明确。但整体落地进展有限，资金使用方面，截至2024Q3，央行保障性住房再贷款已使用额度约162 亿元，较24Q2增加41 亿，使用率约5%。项目落地方面，至少14 个城市披露收购存量房共计15.6 万套，但扣除试点的8 个城市后项目较为有限。我们认为政策推进偏慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库存进行“再配置”和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差。

    　　存量房“收储”过程中可能面临的几个约束

    　　我们认为存量房“收储”过程中仍有一些约束需要厘清：1）价格匹配机制：

    　　地方政府诉求在于“商业模式可持续”和国有资产保值增值，而开发商诉求在于回笼资金足以覆盖债务，或导致双方价格存在分歧。2）房源匹配机制：

    　　地方政府收购存量房对房源的配套、区位、户型都有明确要求，实际上提高了收购门槛，也考验当地市场是否存在相对应的足量房源。3）责任匹配机制：在“自愿参与”、“以需定购”、“确保商业可持续”等要求下，参与主体对于收购存量房项目的合规性与盈利性要求或更高，亦会使地方政府和银行倾向于以谨慎的态度去推进收购存量房。4）市场隔断机制：存量房收购后“再配置”的市场与商品房市场存在重叠，其出售价格、出租价格、供应量均或会对当地商品房市场产生冲击，从而影响地方政府推进意愿。

    　　对于房地产“收储”未来方向的再思考

    　　存量房“收储”政策未来或进一步加码，我们认为有以下思路：1）“收储”后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存”；2）“收储”重心或可向高能级城市聚焦；3）“以需定购”可以降低“商业可持续”风险；4）或可提高对市场闲置商业、公寓等多元业态的收购比例；5）关注是否加大货币政策或者财政政策等金融政策支持力度；6）关注是否鼓励相关银行尽职免责，提高银行积极性；7）优先收购地方城投的库存可能是阻力最小的方向，以合肥为代表的城市目前已经在实际落地，更利好地方城投平台。

    　　投资建议

    　　从全市场角度，房地产“收储”是促进行业“止跌回稳”的重要手段，需关注后续政策是否加码及落地进展，考虑到“收储”在核心城市的落地效果或更好，我们看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦将受益于市场止跌回稳。重点推荐：1） A 股开发：

    　　城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股； 2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产； 3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。

    　　风险提示：行业政策不确定性、行业基本面下行风险、部分房企经营风险。

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