土地市场月度跟踪报告(2024年10月)：1-10月百城宅地成交建面-21% 一线成交均价+20%

　　2024 年1-10 月，百城宅地成交建面同比-20.9%，成交楼面均价同比-16.1%。

    　　1-10 月，百城宅地供应建面2.95 亿平，同比-24.5%，成交建面2.02 亿平，同比-20.9%，成交楼面均价为5,726 元/平，同比-16.1%。分城市能级来看：

    　　百城中一线城市宅地供应建面1,152 万平，同比-45.3%；成交建面894 万平，同比-52.2%；成交楼面均价为29,355 元/平，同比+20.4%。

    　　百城中二线城市宅地供应建面10,099 万平，同比-23.7%；成交建面7,355 万平，同比-12.2%；成交楼面均价为6,640 元/平，同比-22.6%。

    　　百城中三线城市宅地供应建面18,224 万平，同比-23.0%；成交建面11,928 万平，同比-21.9%；成交楼面均价为3,392 元/平，同比-8.5%。

    　　1-10 月，TOP50 房企新增土储价值同比-45.6%，新增土储面积同比-37.0%。

    　　1-10 月，TOP50 房企新增土储价值5,862 亿元，同比-45.6%，前三名为保利发展（464.2 亿元）、绿城中国（438.0 亿元）、建发房产（393.4 亿元）；TOP50房企新增土储面积4,997 万平，同比-37.0%，前三名为华润置地（229.3 万平）、保利发展（223.4 万平）、绿城中国（201.0 万平）。

    　　1-10 月，光大核心30 城宅地成交整体溢价率为4.5%，溢价率较1-9 月下降。

    　　2024 年10 月，光大核心30 城成交宅地199 宗，同比-10.4%，成交宅地总建面1502 万平，同比-26.0%，成交宅地总价1459 亿元，同比-34.7%，成交楼面均价9,715 元/平，同比-11.8%。

    　　10 月，光大核心30 城宅地成交整体溢价率为1.5%，单月同比-2.4pct，环比-5.4pct，核心30 城成交的199 宗宅地里，土拍溢价率超过20%以上的成交宅地共4 宗，占比约2.0%。

    　　2024 年1-10 月，光大核心30 城成交宅地1102 宗（累计同比-21.2%），成交宅地总建面8,565 万平（累计同比-31.3%）；成交土地总价8,036 亿元（累计同比-42.2%），成交楼面均价9,382 元/平（累计同比-15.8%）；光大核心30城整体溢价率为4.5%（较1-9 月下降0.7pct），累计同比减少1.4pct。

    　　投资建议：2023 年7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16 条”延期至2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。

    　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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