“稳地产”成效几何？

　　投资要点:

    　　房地产政策持续优化本轮“止跌回稳”已充分强化市场预期，预计短期内核心城市销售回稳态势有望延续，但房地产市场的“止跌回稳”尚未有效从“量”向“价”传导，市场修复情况仍待观察。

    　　展望后市，我们认为房地产市场仍将重点围绕“稳市场”“保交房”“去库存”等核心逻辑发展。后续需关注房地产收储细则及保障房等相关政策的落实力度与节奏。在新房、二手房成交显著放量的基础上，重点关注房价的企稳信号。

    　　新房市场延续弱复苏走势存量视角看，狭义商品房库存规模自2022 年开始再度增加，并于2024 年2 月达到2012 年以来的峰值7.60 亿平方米，库存压力仍为房价企稳的重要阻碍。截至今年10月末全国存量商品房库存规模7.31 亿平方米，住宅待售面积达3.75亿平方米，同比增长19.60%。

    　　量的维度目前9.24 房地产新政收效弱于5.17 新政，商品房成交量经季节性回落后，在税改带动下再度上量，延续市场热度，新房市场整体仍呈弱复苏走势。去化方面，2024 年2-10 月全国存量商品房库存实际去化规模0.29 亿平方米，去库比例仅3.83%，去化周期达16 个月。从城市能级看，一二线城市去化相对较好，二线城市去化稳定但斜率不高，一线城市11 月以来去化边际加速。分城市能级看，各项政策更多惠及一线城市，30 大中城市成交面积11 月中下旬成交量的再度回升，边际增量较多由二线城市贡献。

    　　价的维度10 月新建商品房价格指数开始上扬，一线城市中仅上海新房同比上行，其他城市仍有下行趋势。从城市能级看，一线城市同比跌幅略有收窄，二三线城市仍需等待政策显效。结合商品房成交数据看，我们认为年末一、二线城市新房价格或进一步收窄跌势，三线及以下城市可能尚不具备止跌基础，或将持续拖累房价止跌步伐。

    　　二手房市场“量涨价跌” 稳地产新政以来，二手房市场相较新房市场热度更高，在政策加持下10 月末二手房成交量显著高于2019 年以来的峰值。

    　　量的维度在契税、二手房增值税等税收政策持续优化的背景下，核心城市二手房市场热度延续至11 月且再度冲高，市场热度的季节性回落较往年延后半个月，截至11 月27 日成交量仍高于历年同期，市场确有回暖迹象。

    　　价的维度从二手房价格情况看，当前二手房存量规模仍然高企，在重点城市二手房热度提升的背景下，二手房价格仍然面临下行压力。目前，百城二手房挂牌均价仍呈逐步下行趋势，环比跌幅有所收窄，但尚未全面企稳。分城市能级看，一二线城市挂牌均价同比跌幅分别稳定在5%及10%左右，三线城市跌幅扩大。在税收优惠政策刺激下，一二线城市居民购房预期或有所增强。

    　　房地产债关注点从近期政策力度及信用利差看，城投化债政策力度显著强于地产刺激政策，在十万亿元化债刺激下，截至11 月26 日，城投债信用利差再度大幅收窄至60bp，地产债相较城投债信用利差收窄斜率不足，使得城投债与地产债信用利差再度拉大至28bp，较利差中位数存在9bp 的利差空间，历史分位数处于2023年10 月以来相对较高水平，地产债相较自身赎回潮后低点同样具有一定挖掘空间。

    　　地产债方面地产债相较城投债而言具备一定挖掘空间，但仍建议审慎评估地产市场风险，若房价出现较为明显的企稳迹象，重点关注中交地产集团、绿城集团、建发地产集团、北京首创等相对优质的央国企地产主体，相对城投债仍有一定的收益空间。城投系房企建议结合区域，重点关注未动工涉宅用地规模较大，成交宅地入市率较高、人口净流入的城市土地收储带来的地产债挖掘机会。

    　　风险提示宏观环境变化风险、利率调整风险、化债及地产政策落实不及预期风险、数据统计口径差异、数据样本差异、历史数据无法预测未来走势。

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