房地产行业深度研究：测算房价承压空间 探索止跌回稳锚点

　　行业观点

    　　全国房价回调三年，寻求止跌回稳

    　　全国商品房销售自2021 年下半年以来经历了回撤时间长、回撤幅度大的量价齐跌。据统计局数据，截至2024 年9 月，70 个大中城市新房房价回落至19Q2 水平，较2021 年7 月高点下降9.0%（有限价因素）；二手房房价回落至17Q3 水平，较2021 年7 月高点下降15.4%。中央于2024 年9 月首次提出房地产“止跌回稳”，后续各部委及地方政府亦积极出台支持政策，以期实现止跌回稳目标。

    　　房价止跌回稳意义重大，防范房企资产负债端恶化风险针对房企，利润表层面，拿地和建安成本相对固定，后期销售房价直接影响房企利润率水平，2024 年三季度A 股房地产板块毛利率降至14.8%(2018 年高点31.9%)；资产负债表层面，负债端价值相对固定，房价波动影响房企八成以上的资产价值（存货、投资性房地产、长期股权投资和其他应收款）；我们对房企资产进行可变现测算，15 家样本主流房企在房价继续下跌约16%后或将面临资产负债率达到1的局面。房价的止跌回稳意义重大。

    　　中国具备房价企稳止跌的支撑锚点

    　　①房地产市场供求结构正在逐步改善。全国商品住宅库存体量未继续走高，一线城市二手房新增和存量挂牌数量逐步见顶；②租金回报率向国债收益率靠拢。百城租金回报率自2023 年以来呈上行趋势，截至一线城市租金回报率水平与十年期国债收益率差距逐步收窄，截至2024 年10 月，二者差距为0.46BP，创2010 年以来的新低；③中国政策调控转向及时。从2021 年三季度起房价下跌到政策转向花费2.5 年时间，略慢于美国（1.5 年），远快于日本（7 年），及时的政策调整有助于市场的企稳。

    　　投资建议：推荐经营能力强有韧性的改善型房企全国房价深度回调三年，房企资产负债表承压，房价止跌企稳意义重大。在中央定调后，各部委和地方政策积极响应，出台优化限制性措施、降息降准、支持收储、推进城中村改造货币化安置等支持性政策，有望促进房地产止跌回稳。建议关注：

    　　1）重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团等；2）受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等；3）具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，以及具有增值服务创新能力和多元业务拓展的物业公司，如华润万象生活等。

    　　风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期；房企数据披露不全导致的测算结果偏差。

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