固收点评报告：沪深二手房周度成交创年内新高

重点关注|热门楼盘 ：上海浦东五个热门小区10月以来未涨价11 月第四周（11 月22-28 日），京沪深三地二手房成交环比均增长，成交体量上，上海和深圳周成交创年内新高，北京周成交处于年内高点的89%。我们仍然较关心，成交量增长的背后，房价如何变动？

    在上周重点关注《京沪二手房价表现如何》中，我们提及，目前有两个高频的二手房价指标可以跟踪，分别是Wind 披露的二手房出售挂牌价指数、中指院披露的二手房成交价格，频次均为周度。

    Wind 数据显示，11 月18-24 日，上海二手房挂牌价环比小幅上涨0.04%，北京环比小幅下滑0.05%，较“924 政策”前一周分别下滑1.5%、2.0%。本周中指院数据暂无更新。

    为进一步细化二手房成交价数据，本次周报从微观数据出发，观察代表小区成交量变化。本周先以上海浦东为例进行分析，根据链家APP，选取浦东关注度最高的5 个小区，这5 个小区的关注人数在7000 人-1.2 万人之间，分别是陆家嘴板块-世茂滨江花园、康桥板块-绿地康桥新苑、花木板块-新领地、御桥板块-绿洲康城亲水湾、康桥板块-美林小城，每平米成交均价在4 万-12 万不等。

    陆家嘴板块-世茂滨江花园：2002-2009 年建成，今年10-11 月成交6 套，其中3 套140 平以下，3 套200 平以上。今年10 月、11 月房价较8 月仍下滑（9 月无成交）。分面积段来看，140 平以下房子在10 月、11 月的每平米成交单价分别为10.0 万元、9.4 万元，往前追溯9 月无成交，8 月每平米成交单价均值为11.0 万元。200 平以上房子10 月每平米成交单价均值8.3 万元，往前追溯5-9 月无成交，4 月每平米成交单价10.6 万元。

    康桥板块-绿地康桥新苑：2004-2007 年建成，今年10 月成交3 套，每平米成交单价均值为5.2 万元，11 月成交1 套，单价5.5 万元。今年该小区房价有小幅波动，7 月相对较高，成交单价最高达到5.9 万元，7 月之后有下滑趋势，8-11 月成交主要集中在4.7 万元-5.3 万元这个区间，整体稳定。

    花木板块-新领地：2002 年建成，今年10 月成交3 套，11 月无成交。10 月每平米成交单价集中在3.7-3.8万元，相比5-7 月仍下滑（8-9 月无成交），5 月、6 月、7 月每平米成交单价分别为5.0 万元、4.2 万元、4.3 万元，1-4 月仅2 月26 日一套成交，每平米成交单价4.5 万元。

    御桥板块-绿洲康城亲水湾（中央区）：2007-2018 年建成，10 月成交5 套，11 月成交1 套，10 月每平米成交单价均值5.3 万元，11 月成交单价4.1 万元，11 月异常偏低，可能因为成交房源为低楼层。往前追溯，今年价格的分水岭主要在7 月，1-7 月每平米成交单价在5.6 万元-6.3 万元之间，而7 月后，今年8-9 月成交单价主要集中在5.2 万元-5.3 万元左右，和10 月基本一致。

    康桥板块-美林小城：2005-2007 年建成，10 月成交4 套，11 月成交8 套。价格方面，10-11 月成交价格基本稳定，每平米成交单价集中在4.6 万元左右。往前追溯，今年1-4 月该小区每平米成交单价集中在4.7-5.0 万元，5-11 月成交单价基本落在4.5 万元-4.7 万元。

    11 月第四周，15 城二手房周成交环比增长10%，体量相当于年内高点的91%11 月第四周（11 月22-28 日），15 城二手房成交225 万方，环比增长10%，较2023 年同期增长19%，较2015-2022 年同期均值增长39%。11 月第四周二手房成交同环比均增长。

    回顾“924 政策”后二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。9 月最后一周为年内高点（6 月底）的92%，10 月四周成交体量均超过6 月底的高点，10 月最后一周冲量，创年内新高，达到6 月前高的112%。11 月前三周成交分别相当于年内新高（10 月最后一周）的97%、92%、83%。11 月第四周成交再次反弹，成交量约为年内新高（10 月最后一周）的91%，成交仍属于年内高位。

    注：“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。

    月度来看，11 月1-28 日二手房成交同比增长19%，表现好于10 月（11%），也好于9 月（-3%）。其中，11 月1-28 日期间，一线城市（仅京沪深有可比数据）二手房成交同比增长67%。

    观察京沪深二手房，11 月第四周，三地二手房成交环比均增长，上海和深圳周成交创年内新高，北京周成交为年内高点的89%。

    具体来看，11 月22-28 日，上海二手房成交54 万方，环比增长7%，创年内新高，是年内次高点（10 月最后一周）的102%，是“924 政策”前一周的146%。深圳11 月22-28 日二手房成交20 万方，环比增长34%，同样刷新年内成交最高点，是年内次高点（10 月11-17 日）的102%，是“924 政策”前一周的292%。北京二手房成交46 万方，环比增长20%，是年内成交高点（10 月最后一周）的89%， 是“924 政策”前一周的227%。

    11 月第四周，50 城新房周成交相当于10 月同期的95%，相当于年内高点的86%11 月第四周（11 月22-28 日），50 城新房成交面积463 万方，新房市场有月底冲量效应，环比增长32%。

    为观察政策效果，进一步与10 月、9 月“月底周”相比，11 月第四周成交面积约相当于10 月“月底周”的95%，相当于9 月“月底周”的104%，显示出政策提振效果仍然显著。

    回顾这一轮“924 政策”后地产成交恢复情况，9 月底新房销售提振，9 月最后一周成交规模为年内高点（6月底）的81%。进入10 月，国庆节后三周成交规模约为年内高点64%-71%，10 月最后一周成交冲量，约为年内高点的91%。11 月前三周分别为年内高点的62%-68%，11 月第四周约为年内高点的86%。目前来看，10月、11 月仍处于年内偏高水平。

    相比往年同期，今年11月22-28日新房成交环比增长32%，表现强于2015-2023年同期环比均值（+6%）。

    成交体量方面，今年11 月22-28 日较2023 年同期增长23%，但较2015-2022 年同期均值下滑23%。

    月度来看，11 月1-28 日新房成交同比增长8%，表现好于10 月（-10%），也好于9 月（-30%）。其中，一线城市新房成交同比增长27%，，表现强于50 城整体。

    观察京沪深新房成交，11 月第四周，北京环比表现最好。而与年内周度成交高点相比，深圳最高，相当于年内周成交高点的94%，北京、上海次之，分别为年内高点的76%、58%。

    具体来看，11 月22-28 日深圳新房成交20 万方，环比下滑2%，是年内成交高点（11 月第二周）的94%，是“924 政策”前一周的394%。北京新房成交32 万方，环比增长71%，是年内高点（7 月初）的76%，是“924 政策”前一周的212%。上海新房成交36 万方，环比下滑5%，是年内成交高点（10 月最后一周）的58%，是“924 政策”前一周的172%。

    风险提示

    地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。

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