房地产行业周报：多地推进收储工作 11月网签销售改善、但同期房企销售回落

本期投资提示：

    房地产行业数据：上周（24/11/23-24/11/29）34 个重点城市新房合计成交457 万平，环比+39%；其中，一二线环比+33%、三四线环比+141%；11 月累计一手房月成交同比+7%，较10 月+22pct；其中，一二线同比+13%、三四线同比-30%，分别较10 月+25pct 和+8pct。上周13 个重点城市二手房成交140 万平米，环比+16%；11 月累计成交同比+14.5%，较10 月-1pct。库存方面，上周15 城推盘152 万平米，对应成交推盘比0.99 倍，最近三个月（24 年8-10 月）分别为1.02 倍、0.79 倍和1.43 倍。至上周末，15 城可售面积9,483 万平米，环比+0.01%；3 个月移动平均去化月数为18.4 个月，环比下降0.3 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。

    主要政策新闻：宏观方面，据央视新闻，截至目前，全国已有超过60 个城市表态支持存量商品房收储工作，超过30 个城市落地首批房源征集细则，明确了商品房收储需满足的条件。住建部发布数据显示，1-10 月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.3 万个。因城施策方面，南京二手房限售政策有所调整。即日起，满足特定条件的二手房可提前解除限售；东莞市公安局发布公告通知指示拥有合法产权住宅房屋即可申请入户；郑州多个区已同步开展房票安置工作；重庆取消普通住房和非普通住房标准12 月1 日起施行；武汉市推出多子女家庭购房奖补政策，三孩补贴12 万。根据克而瑞数据，2024 年11 月，50 家房企单月销售金额2,742 亿元，环比-18%，同比-15%

    公司动态跟踪：拿地方面，越秀地产通过联合体以人民币79 亿元成功竞得上海市一地块；滨江集团以13.51 亿元竞得南京市一地块，权益比例为40.78%。收储方面越秀地产以代价为人民币50 亿元将暨南大学北侧地块二土地的土地使用权交由土地开发中心收储（9 月2 日公告过）；以代价人民币70 亿元向广州市土地开发中心交回广龙地块，补偿方式均为提供等值的应付票据（8 月30 日公告过）。融资方面，保利发展向特定对象发行可转换公司债券，票面利率采用竞价方式确定。股份回购方面，招商积余拟进行股份回购，拟回购价格不超过人民币14.9 元/股，拟回购金额人民币0.78-1.56 亿元。

    一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨3.08%，沪深300 指数上涨1.32%，相对收益为1.76%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第12 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：南国置业、城投控股、凤凰股份、沙河股份、财信发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 卓朗、万通发展、合肥城建、苏州高新、粤宏远A。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.7%，沪深300 指数上涨1.32%，相对收益为0.38%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.0/7.4 倍；物管24/25PE 均值分别12.6/10.8 倍。

    投资分析意见：9 月底以来，房地产政策有效性更强的原因在于政策聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等，其中，城改是需求端的需求提振措施，收储是供给端楼市的平准基金，房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、华润置地、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、建发股份、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。

    风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。

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