地产行业周报：11月成交同环比改善 房价降幅连续收窄

　　投资要点

    　　前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为11 月25日-12 月1 日。

    　　本周冰山活跃指数环比下降

    　　本周重点50 城冰山活跃指数为16.8，环比下降1 个点，连续两周环比下跌。本周10 个城市看房活跃度上升，上海、广州、长沙涨幅在2 个点以上，其他城市涨幅均在1 个点。一线城市中上海、广州、深圳分别上涨3、2、1 个点，北京热度环比持平。整体来看，一线城市本周活跃值为29.5（+1.5 个点）、新一线城市19.0（-0.2 个点）、二线城市14.3（-1.6 个点），二线城市热度下行拖累整体指数下跌。

    　　二手房冰山房价指数月滚动环比跌幅收窄

    　　本周重点50 城中5 个城市冰山房价指数环比上涨。重点50 城冰山房价指数滚动月环比为-0.13%，跌幅较上周收窄0.14pct，冰山房价指数月滚动环比降幅连续4 周收窄。12 月1 日重点50 城冰山房价指数较926 新政当周累计下跌1.67%，具体城市来看，926 新政后重点50 城中4 个城市均价上涨，数量较上周保持不变，其中深圳、金华、贵阳、成都累计涨幅分别为0.7%、0.7%、0.5%、0.3%；其他城市均下降，跌幅较大的城市包括东莞、长春、珠海，累计跌幅超过3%。

    　　一线城市中，北京、上海、深圳、广州房价累计涨跌幅分别为-1.8%、-1.8%、+0.7%、-2.0%，深圳房价上涨。

    　　新房及二手房成交环比均上涨

    　　根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积352 万平，环比+23.6%，较2023 年周均成交上涨33.6%，增幅较上周扩大25.5pct；2024W1-48 成交面积累计同比为-27.4%，降幅较上周收窄1pct。本周重点13 城二手房成交面积为240 万平，环比+4.3%，较2023 年周均成交量上涨50.3%，2024W1-48 累计同比为上涨17.1%，涨幅较上周增加0.2pct。

    　　本周政策要闻

    　　1）重庆：发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，取消本市普通住宅和非普通住宅标准。涉及住房交易的契税政策，按照新规执行。

    　　2）贵州：强调提升商品房开发质量，并制定了《贵州省高品质住宅设计导则》以加速优质住房建设。特别地，文件指出将大力发展旅居地产领域，鼓励各地科学规划避暑康养类旅居项目，同时优化教育设施配套及停车位比例等关键要素配置，以满足居民日益增长的生活品质需求。

    　　3）四川乐山：城中村改造项目的支持政策将全面放开，允许申报2025 年城中村改造计划实施项目及五年规划项目。乐山市在城中村改造过程中特别鼓励采用“房票”方式进行安置。该政策响应国家通知，将支持范围扩大至近300 个地级及以上城市，乐山成功入围。2025 年计划实施6706 户改造，总投资额49.164亿元，拟房票安置4992 套。

    　　本周观点

    　　从市场端来看，本周中指研究院发布11 月房地产行业销售情况，11 月30 城新房成交面积为1399 万㎡，环比增长12.4%，同比增长20.6%。11 月20 城二手房成交14 万套，环比增长11.7%，同比增长26.3%。11 月在新房及二手房端同环比均上升，延续10 月市场热度。重点50 城活跃指数连续两周环比下行，本周主要受到二线城市热度下降拖累，但从绝对值上来看，本周活跃指数16.8 仍高于926 新政当周的15.4；此外，一线城市“购房减税”及“取消非普”政策于12 月1 日生效后，或将为二手房市场带来较为明显的积极影响，预计12 月市场热度有望持续。11 月以来冰山指数重点50 城房价指数月滚动环比降幅连续收窄，房价下跌速度明显降低，部分重点城市例如深圳、成都房价月滚动同比近2周已由负转正，房价端初步企稳信号值得关注。

    　　从政策端来看，本周贵州强调提升商品房开发质量，“好房子”建设正在全国范围内快速铺开，2025 年预计更多新规设计下的房源将面世。本周四川省乐山市住房和城乡建设局宣布，乐山市城中村改造项目的支持政策将全面放开，允许申报2025 年城中村改造计划实施项目及五年规划项目。11 月16 日住建部部署城中村改造政策支持范围从最初的35 个大城市扩大到近300 个地级及以上城市，本周乐山市已获批准，政策落地速度较为迅速，我们认为后续或将有更多三四线城市落地城中村改造政策，将为三四线城市带来市场信心和活力。

    　　投资建议

    　　结合当前市场复苏情况及政策推进方向，我们继续看好“消费+地产”、中介和头部房企。建议关注：①消费+地产，关注：万科 A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；②中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部优胜房企，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。

    　　风险提示

    　　政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。

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