不动产与空间服务周评#417：11月一、二手房销售环比有增

　　行业近况

    　　上周（11.25-12.1）中指61 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比增长16%和9%，较10 月周均增长30%和20%，同比增长20%和27%。

    　　评论

    　　受季节性和政策影响，上周新房和二手房成交环比分别增近两成和一成。

    　　受月末季节性集中备案影响，上周中指61 城新房销售面积环比增长16%，同比延续两成增幅；同期Wind15 城二手房销售面积环比转增近一成（上上周-4%），同比增幅走扩至27%（上上周+21%）。11 月一二手房周均销售面积较10 月周均分别增长10%和19%（10 月环比均增逾两成），同比分别增长13%和29%（10 月+4%和+16%）。得益于过去两个月内政策利好的叠加，11 月整体成交热度得以维持，但周度来看政策效果已显现边际递减趋势；往前看，考虑到12 月房企或进行年末推盘冲刺，我们认为成交量景气时间或有望得到一定延续，但更根本和持续的变化仍需等待面向居民收入预期的财政政策和改善房价预期的收储政策逐步落地。

    　　开发板块：优先聚焦头部企业。上周覆盖AH开发商股价+5.4%/+2.1%，跑赢沪深300 指数和恒生国企指数4.1/1.3ppt。11 月中旬以来，地产开发商板块略有回撤，我们认为或可优先聚焦头部企业。往前看，中国房企呈现的报表分化趋势较为明确，我们认为头部企业有望在阶段性调整后重回扩表状态。综合考虑土储质量、短期经营趋势的稳健性、以及估值水平，我们优选A股招商蛇口、滨江集团；港股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；若后续政策力度超预期，可动态评估出险企业投资机遇。

    　　物管板块反弹，重申两条投资思路。上周重点物企上涨1.7%，跑输关联开发商1.6ppt、跑赢恒生国企指数0.8ppt，物管板块与地产同涨共跌而波动区间相对更窄的整体趋势延续；个股端，绿城服务连续两周相对跑赢（上周+5%、上上周-1%）。我们认为地产端政策表述整体转向积极、预期内支持性政策渐次落地，而基本面企稳修复之持续性仍待观察（如11 月百强房企销售与新房高频销售数据趋势存一定分歧），因此短期内板块行情或仍将以区间震荡为主；在此背景下重申两条投资思路：其一，在整体震荡行情中择机左侧布局高性价比物企，推荐中海物业；其二，把握企业自身经营改善的alpha型绝对收益，推荐绿城服务。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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