房地产行业：六维跟踪楼市复苏月报

　　11 月房地产市场活跃度有所回落但仍处高位，房价延续止跌迹象随着地产政策“组合拳”的陆续出台，资本市场对于房地产的关注点逐步从政策博弈转移至基本面和政策落地的跟踪。在此背景下，11 月网签数据和领先指标呈现出积极的信号：网签数据方面，11 月新房和二手房成交面积同比继续改善，二手房创出23 年小阳春以来的单月最高成交水平；领先指标方面，房地产市场活跃度环比有所回落，但仍处于去年小阳春以来的高位，二手房价格延续止跌迹象。

    　　网签数据：11 月新房和二手房成交面积同比继续改善地产政策“组合拳”的提振效果在11 月网签数据上继续体现，11 月新房和二手房网签成交面积同比表现较10 月继续改善，且二手房创出23 年小阳春以来的单月最高成交水平。新房方面，24 年11 月54 城新房成交面积同比+17%（10 月同比-1%），年初至今累计同比-26%；二手房方面，11 月26城二手房成交面积同比+17%（10 月同比+15%），年初至今累计同比+1%。

    　　领先指标-量：活跃度有所回落但仍处高位

    　　根据贝壳研究院的数据，量相关指标方面：50 城二手房带看指数环比-5%至29.1，新房案场指数环比-16%至18.8，仍处于去年小阳春以来的较高位置；11 月末二手房/新房经纪人预期指数（KMI）分别为47.1/45.7，在坚持5 周后跌落荣枯线，持续时间优于今年小阳春（但不及去年小阳春）。

    　　领先指标-价：二手房价格延续止跌迹象

    　　根据贝壳研究院的数据，价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数环比-14%至11.9，仍处于年内较高位置；成交价相较挂牌价的折价幅度持续缩小至14.4%，已修复至去年11 月的水平；二手房价格环比+0.4%，连续两个月小幅上涨，50 城中有27 个城市环比上涨。分城市能级来看，11 月一线、二线、三线城市二手房价格分别+0.7%、+0.5%、-0.1%，一线城市房价回升幅度依然更为显著。

    　　城市观察：领先指标靠前的城市依然为深圳、成都、杭州等根据贝壳研究院的数据，11 月50 城中39/48 城二手房带看/新房案场指数环比下降，45 城二手房景气指数环比下降。领先指标靠前的城市包括深圳、成都、杭州、上海、西安、厦门、南京，靠后的城市包括中山、长春、常州、福州、温州、绍兴、南昌。

    　　投资建议

    　　我们认为后续仍要关注市场量价复苏的持续性，收储、城中村改造等政策落地进展，以及12 月关键会议的相关表述。在确认市场筑底之前，我们更看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：

    　　城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。

    　　风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

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