房地产行业周报(2024年48周)：上海土拍热度回升 新房成交持续走高

　　板块行情：第48 周（11 月25 日-11 月29 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.1%，在31 个一级行业板块中排名第12。

    　　政策要闻：中央层面：自然资源部：全国城市配售型保障性住房项目加速落地，65 城已落实270 宗项目用地。其中，35 个试点城市首批建设任务涉及土地面积约7258 亩、可建住房11.04 万套，已经确定建设单位的土地面积占87%;第二批任务涉及土地面积约3169 亩、可建住房3.89 万套，已经确定建设单位的土地面积占78%。30 个扩围城市建设任务涉及土地面积约2723 亩、可建住房2.3 万套，已经确定建设单位的土地面积占84%。地方层面：1）上海：2024 年第七批次商品住宅用地出让交易活动结束，10 宗地块全部成功出让，成交金额合计307.08 亿元，平均溢价率19.73%。2）广州：调整住房公积金政策，一人申请贷款最高额度升至80 万，两人及以上最高至160 万，二孩及以上家庭最高可贷款224 万元，租房提取限额最高至2000 元。3）东莞：积极施行以经常居住地登记户口制度，拥有合法产权住宅房屋即可申请入户。4）重庆：自12 月1 日起取消本市普通住宅和非普通住宅标准。5）武汉：推出多子女家庭购房奖补政策，二孩家庭于新城区购房可获6 万元补贴，武汉户籍三孩家庭一次性补贴12 万。

    　　公司动态：1）招商蛇口：子公司为长沙溪尚5 亿贷款提供按比例担保，截至公告日，招商蛇口及控股子公司的对外担保总额为394.20 亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的32.93%。2）保利发展：两单共100 亿元中票获准注册，有效期均为自通知书落款之日起2 年内有效。3）万科：新增三笔担保贷款，总额8.61 亿元，本次担保发生后，万科及控股子公司对外担保总额将为1,239.70 亿元，占2023 年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为49.43%。4）保利发展：回复上交所问询函，95 亿募资款专项用于15 个在建地产项目，目前均已开工建设，平均开工面积进度约为 90.49%，且全部项目已开始预售。

    　　销售端：新房成交同比增加27%，二手房成交同比上升34%。1）本周20 城商品房成交面积429.5 万方，商品房日平均成交面积61.36 万方，环比上升50%，同比增加27%；2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积10624 万方，累计同比下降22%；3）第48 周10 城二手房成交面积193.3 万方，日平均成交面积27.61 万方，环比增加12%，同比上升34%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积6904 万方，同比上升3%。

    　　投资策略：2025 年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE 的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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