公募REITS月报：板块有所轮动 关注配置结构

行业近况

    截至11 月29 日，中国公募REITs51 只上市标的总市值为1354 亿元，中证REITs全收益指数本月下跌0.42%，价格指数下跌1.04%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别+3.46%、-3.29%、-3.45%。

    评论

    板块有所轮动，成交活跃度略有下降。经过3 个月的同涨同跌后，11 月经营权（+0.43%）与产权（-1.33%）有所分化。分板块来看，11 月保租房、能源、高速公路板块指数分别收涨4.12%、1.27%、0.14%，这三个板块10月分别-4.21%、-0.16%、-0.98%；10 月唯一收涨（+1.32%）的消费板块11月收跌0.65%；市政环保、产业园、仓储板块11 月延续跌势，分别-0.53%、-1.77%、-4.12%，市政环保板块跌幅收窄。我们认为11 月板块表现主要体现为1）11 月长端利率大幅下行后，10 月有所回调的弱周期板块的回补及2）部分相对低估值、高货车占比高速公路REITs的反弹。市场整体成交活跃度略有下降，我们测算本月市场日均换手率0.67%，环比微降0.02ppt，剔除本月新发项目后全市场日均成交额为3.94 亿元，环比下降5.3%。

    估值比价压力进一步缓解。我们统计11 月底产权REITs市值加权远期分派率为5.09%、经营权REITs市值加权中债IRR为7.14%，与十年期国债收益率利差分别环比走阔17bps、3bps至306bps、511bps。

    政策多方面推进。如图表21 所示，扩容扩类方面，本月商务部文件、安徽省人民政府文件及四川省水利厅召开的REITs申报项目梳理会分别提到支持大宗商品储运重点项目、康养项目、水利设施项目发行REITs。信息披露方面，11 月29 日沪深交易所发布REITs定期报告指引，完善以“管资产”为核心的基础设施REITs存续期信息披露规则体系，督促基础设施REITs市场参与主体归位尽责，持续提升信息披露的及时性、有效性和规范性。

    估值与建议

    我们重申在《REITs2025 年展望：攻守兼备，价值为锚》中所述的重视结构性配置机会观点。接近年底，我们认为市场仍可能受到投资组合调整、止盈等资金行为影响，但利率保持低位、或有进一步下行的环境中对于“安全资产”的配置需求有望支撑REITs市场稳定运行。中期维度我们仍建议沿三条主线均衡布局：1）关注强周期标的（如消费、一线产业园、部分高速）的弹性；2）重视弱周期标的（如保租房、公用事业）回调后的配置机会；3）结合稀缺性、稳定性及一二级价差（如有）择机参与打新机会。

    风险

    市场情绪波动超预期；项目经营改善不及预期；无风险利率大幅上行。

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