房地产行业周报：9.24以来政策效果强于5.17 但弱于23年初小阳春

　　核心观点

    　　第48周房地产板块指数强于沪深300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为1.8%。沪深300 指数报收3916.58，周度涨幅为1.3%；创业板指数报收2224.00，周度涨幅2.2%；房地产指数（申万）报收2391.95，周度涨幅为3.1%。

    　　全国政策方面。全国共落实270 宗配售型保障房项目用地，涉及65 个城市，以促进保障房建设。地方政策方面。安徽六安、广东韶关等地调整住房公积金政策，包括提高贷款额度、降低首付比例、优化使用政策等。广东韶关推出商业住房贷款转公积金贷款政策，兰州新增“商转组合贷”业务种类。四川乐山市全面放开城中村改造政策，鼓励“房票”安置模式。东莞市允许拥有合法产权住宅房屋的居民申请入户。武汉市针对多子女家庭推出购房奖补政策，三孩家庭可获得12 万补贴。

    　　第48 周新房销量较第47 周增加，二手房销售量较第47 周增加。第48 周44 大城市新房销售为3.53 万套，较第47 周增加43.1%；21 大城市二手房销售2.2 万套，较第47 周增加5.0%。库存量较第47 周增加，库销比较第47 周增加。截至第48周，18 大城市库存为88.8 万套，较第47 周增加5.6 万套；库销比为18.8 个月，较第47 周增加0.5 个月。第48 周土地市场活跃度较第47 周下降。第48 周36 大城市市本级合计成交土地7 块。土地出让金减少。2024 年第48 周36 大城市市本级土地出让金为36.23 亿元，较第47 周减少352.75 亿元。平均溢价率下降。2024 年第48 周36 大城市市本级土地成交平均溢价率0.1%，较第46 周下降2.0%。第48 周36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为22 块。

    　　重点公司公告。新华联、*ST 金科、荣安地产、我爱我家、海南高速、荣盛发展、中国武夷、亚通股份等发布了提供担保的相关公告。

    　　9.24 以来政策效果仍持续，市场反馈强于5.17 政策，但弱于23 年初小阳春。9.24以来政策密集出台，政策开始聚焦普惠型政策+提出“止跌回稳”强底线要求，其中下调存量房贷利率、降息时间点提前、给困难群众提供补贴等举措有助于改善居民现金流；地方化债政策能够缓解金融系统潜在风险，改善地方政府现金流；专项债券收储存量房和土地等助力去库存。一线城市需求端政策进一步优化，从购房资格、首付比例、购房税费等多方面进行了调整；此外，11 月一线城市正式取消非普住宅认定，意味着与其衔接的税收政策落地，购房成本降低促进改善型需求释放，进一步稳定市场预期，提振市场信心。

    　　从全国层面来看，新房市场：9.24 政策以来，9/10/11 月全国重点31 城新房成交量分别为9.5/13.2/12.4 万套，10/11 月成交量环比+39%/-6%；5.17 政策后，6/7/8 月环比+20%/-22%/-4%；23 年初疫情后小阳春2/3/4 月环比+47%/+30/-25%。二手房市场：9.24 政策以来， 10 月全国重点11 城二手房成交量环比+36%；5.17 政策后，6/7/8 月环比+11%/-12%/-11%；23 年初疫情后小阳春2/3/4 月环比+82%/+29%/-20%。基于此，在全国层面，9.24 以来政策效果强于5.17 政策，但弱于疫情后小阳春行情。从重点城市来看，上海二手房9/10/11 月成交量为1.6/2.4/2.7 万套，10/11月环比+54%/+11%，而5.27 政策后5/6/7 月成交量1.9/2.7/2.1 万套，6/7 月环比+38%/-22%，基于此，上海9.24 以来政策效果及持续性强于5.27“沪九条”；深圳二手房9/10/11 月成交量为0.3/0.6/0.7 万套，10/11 月环比+92%/+16%，而5.17政策后，6/7/8 月成交量环比+6%/10%/-16%，主要由于9.30 深圳限购边际放松力度更大。我们认为9.24 政策效果强于5.17 主要是因为“止跌回稳”表态及各类支持政策的密集出台，对于市场信心修复有较大作用。而乐观预期驱动的市场成交量是否能够持续，从而逐步终止房地产行业负反馈循环，需关注本轮政策效果持续性。

    　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。

    　　投资建议与投资标的

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