房地产开发行业周报：上海最新一轮土拍热度回升 配售型保障性住房项目正加速落地

　　上海最新一轮土拍热度回升。本周上海第七批次供地收官，此次出让的10宗地块中，7 宗地以溢价成交，3 宗底价成交，出让金额合计304 亿元（不含联合出让商办用地），平均溢价率20%。相较于六批次，本轮土拍热度明显提升，创下今年以来上海土拍平均溢价率新高。我们认为，上海土拍热度回升，主要由于上海市场基本面优异，以及接近年末头部房企加紧于上海补货的策略。短时间内这样的热度恐难出现在其他大部分城市上，全国范围看中短期内土地市场低迷是较为确定的事件。

    　　配售型保障性住房项目正加速落地。据自然资源部，全国65 个城市的配售型保障性住房项目正加速落地，目前已落实到全部270 宗土地。其中，35 个试点城市首批、第二批合计建设住房14.93 万套。30 个扩围城市建设任务涉及可建住房2.3 万套。

    　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.1%，领先沪深300 指数1.76 个百分点，在31 个申万一级行业排名第12 名。

    　　新房：本周因武汉网签数量明显增长，导致样本整体出现同环比较大增长。

    　　本周30 个城市新房成交面积为377.5 万平方米，环比提升43.2%，同比提升40.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为87.0 万方，环比+2.6%，同比+34.5%；样本二线城市为202.4 万方，环比+58.2%，同比+43.9%；样本三线城市为88.1 万方，环比+72.7%，同比+37.8%。本周武汉单周成交78.9 万方，环比增长166.1%，同比增长305.4%。

    　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计136.3 万方，环比增长13.4%，同比增长15.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为61.9 万方，环比21.2%；样本二线城市为47.4 万方，环比3.4%；样本三线城市为27.0 万方，环比15.8%。

    　　信用债：本周（11.25-12.1）共发行房企信用债20 只，环比减少2 只；发行规模共计171.41 亿元，环比增加1.76 亿元，总偿还量155.75 亿元，环比增加72.88 亿元，净融资额为15.66 亿元，环比减少71.11 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（56.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（41.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以5 年以上（35.9%）、3-5 年（34.2%）的债券为主。

    　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha 公司：A 股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A 股招商积余，H 股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

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