房地产行业专题研究：11月市场热度延续 政策助力需求释放

　　新房销售：政策推动需求释放，头部房企更具韧性2024 年1-11 月，35 城商品房累计成交面积为13621 万平方米，同比下降22.42%，降幅较1-10 月收窄3.43pct。11 月单月成交面积为1580 万平方米，环比增长20.68%，同比增长14.41%，年内首次实现同比转正。政策端利好频出，重点城市需求得到释放，市场呈现回暖趋势。头部房企销售降幅收窄，改善性需求推动市场热度提升。随着年底房企进入业绩冲刺期，新房销量或进一步改善。

    　　二手房销售：延续以价换量趋势，市场持续分化2024 年1-11 月，15 城二手房累计成交面积为8353 万平方米，同比增长2.55%，增幅较1-10 月走扩2.35pct。11 月单月成交面积为932 万平方米，同比上涨26.06%，连续6 个月保持正增长。契税减免、增值税优化等政策进一步降低购房成本，一线城市二手房表现更优，11 月成交面积同比增长58.46%，二线城市1-11月累计成交面积同比基本持平。政策刺激叠加年底市场热度提升，二手房交易活跃度有望进一步提升。

    　　土地市场：市场热度回升，核心地块供应增加2024 年1-11 月，全国300 城宅地累计成交面积为25308 万平方米，同比下降27.39%，降幅较1-10 月收窄3.09pct；成交楼面均价为5837 元/平方米，同比下降6.96%。11 月单月，宅地成交面积同比下降12.94%，成交楼面均价同比上涨41.50%。高能级城市核心地块供给充分，300 城宅地成交溢价率环比提升3.60pct至5.12%，流拍率降至2.83%。土地市场有所回暖，但整体热度仍低于去年同期，政策端支持有望持续推动土地市场逐步修复。

    　　投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的央国企11 月房地产利好政策继续加码，在房地产相关税费调整、取消普宅与非普宅等政策刺激下，市场延续10 月热度。展望12 月，年底房企进入业绩冲刺期，销售端有望环比增长，优质土地供应持续增加，改善性项目有望为新房市场提供一定支撑。建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等；关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。

    　　风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。

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