房地产开发行业周报2024W49：本周新房成交同比+50.8% 核心城市二手房成交继续活跃

　　9 月底新政以来，核心城市二手房成交有所表现，11 月上海、北京、深圳成交均创年内新高。据地方住建数据，11 月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为27050 套、18763 套、7356 套，环比分别+11.0%、+8.0%、+16.4%，相较6 月分别+2.6%、+25.2%、+73.1%。三城11 月二手房成交均创年内新高，其中深圳放量最为明显，单月成交规模为2021 年以来的高点。我们认为一方面是此次深圳限购政策放松力度相较北京、上海更大，另一方面深圳自2021 年以来二手房成交始终处于相对低位，叠加部分投资需求入市，市场弹性更强。整体来看，目前二手房市场较新房市场相对更强，近期城市维度新房高频网签环比增长，我们认为可能是部分10 月的延迟备案、以及部分集中交易项目备案导致，二手房向新房传导的链条仍不太畅通。核心城市二手房成交量两个月维持在相对高点但价格端尚未明确企稳，我们认为行情的持续性是重要观察点。

    　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.3%，领先沪深300 指数1.84 个百分点，在31 个申万一级行业排名第10 名。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为323.7 万平方米，环比下降14.5%，同比提升50.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为74.2 万方，环比-14.7%，同比+72.0%；样本二线城市为180.9 万方，环比-11.1%，同比+43.4%；样本三线城市为68.5 万方，环比-22.2%，同比+51.3%。

    　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计182.6 万方，环比增长30.8%，同比增长58.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为72.2 万方，环比16.5%；样本二线城市为74.4 万方，环比46.9%；样本三线城市为35.9 万方，环比33.1%。

    　　信用债：本周（12.2-12.8）共发行房企信用债18 只，环比减少2 只；发行规模共计156.12 亿元，环比减少15.29 亿元，总偿还量74.34 亿元，环比减少81.41 亿元，净融资额为81.78 亿元，环比增加66.12 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（48.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（50.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年（60.0%）的债券为主。

    　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha 公司：A 股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A 股招商积余，H 股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

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