固收点评报告：京沪深二手房成交再创年内新高

重点关注|二手房成 交量创新高，房价涨了吗？

    成交体量上，12 月第一周15 城二手房周成交量继续高位增长，创年内新高。我们仍然关心，成交量增长的背后，房价如何变动？

    我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。目前仍然更新的一个是Wind 披露的二手房出售挂牌价指数，频次为周度，一个是国家统计局公布的二手房价格指数，频率为月度。

    Wind 数据显示，11 月25 日-12 月1 日，上海、北京二手房挂牌价环比均下滑0.2%，较“924 政策”前一周分别下滑1.6%、2.0%。“924 政策”以来，国庆节一周，上海二手房挂牌价环比上涨0.5%，随后挂牌价再次震荡下滑，而北京二手房挂牌价在“924 政策”后延续下滑趋势。

    国家统计局公布的房价指数目前更新至10 月。10 月上海、北京、深圳二手住宅房屋销售价格指数环比均增长，分别增长0.2%、1.0%、0.7%，但同比降幅仍然偏高，上海、北京、深圳二手住宅房屋销售价格指数同比分别下滑6.7%、8.4%、10.9%。

    12 月第一周，15 城二手房周成交环比增长36%，创年内新高12 月第一周（11 月29 日-12 月5 日）二手房周成交环比、同比均增长。成交体量继续高位增长，再次刷新年内周成交新高，也是2016 年5 月以来周成交新高。

    具体数据上，15 城二手房成交305 万方，环比增长36%，较2023 年同期增长67%，较2015-2022 年同期均值增长86%。回顾“924 政策”后二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。上半年的周度成交高点出现在6 月底，下半年的三个高点出现在10 月最后一周、11 月最后一周、12 月第一周，分别达到上半年高点的112%、101%、137%。12 月第一周二手房成交量再创年内新高。

    注：“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。

    观察京沪深二手房，三地12 月第一周二手房周成交量均创年内新高，再往前追溯，深圳是2020 年8 月底以来新高，北京是2021 年5 月以来新高，上海2023 年9 月之前无数据，是有数据以来的新高。

    具体来看，12 月第一周（11 月29 日-12 月5 日）深圳二手房成交24 万方，环比增长20%，创年内新高，是年内次高点（11 月最后一周）的120%，是“924 政策”前一周的351%。 上海二手房成交55 万方，环比增长1%，同样刷新年内成交最高点，是年内次高点（11 月最后一周）的101%，是“924 政策”前一周的148%。

    北京二手房成交52 万方，环比增长12%，小幅超过年内次高点成为年内新高，是年内次高点（10 月最后一周）的100.3%，是“924 政策”前一周的255%。

    12 月第一周，50 城新房周成交环比下滑1%，相当于年内高点的85%12 月第一周（11 月29 日-12 月5 日），50 城新房成交面积457 万方，环比下滑1%。为观察政策效果，进一步与11 月、10 月、9 月“非月底周”相比，12 月第一周成交面积约相当于11 月“非月底周”的131%、10月“非月底周”的206%、9 月“非月底周”的119%，政策提振效果仍然显著。

    回顾这一轮“924 政策”后地产成交恢复情况，9 月底新房销售提振，9 月最后一周成交规模为年内高点（6月底）的81%。进入10 月，国庆节后三周成交约为年内高点64%-71%，10 月最后一周成交冲量，约为年内高点的91%。11 月前三周分别为年内高点的62%-68%，11 月最后一周成交冲量，约为年内高点的86%。12 月第一周约为年内高点的85%，仍然处于年内偏高水平，成交热度依旧。

    相比往年同期，今年11 月29 日-12 月5 日新房成交环比下滑1%，表现弱于2015-2023 年同期环比均值（+5%）。成交体量方面，今年11 月29 日-12 月5 日较2023 年同期增长4%，不过较2015-2022 年同期均值低 26%。新房成交表现好主要是受二线城市提振，例如杭州、武汉、成都、青岛、济南等，一线城市表现相对偏弱。

    观察京沪深新房成交，12 月第一周三地环比均下滑，表现相对偏弱，但较“924 政策”前均有所改善。与年内周成交高点相比，深圳最高，相当于年内周成交高点的79%，上海、北京次之，分别为年内高点的56%、50%。

    具体来看，11 月29 日-12 月5 日，深圳新房成交17 万方，环比下滑16%，是年内成交高点（11 月第二周）的79%，是“924 政策”前一周的332%。北京新房成交21 万方，环比下滑35%，是年内高点（7 月初）的50%，是“924 政策”前一周的139%。上海新房成交34 万方，环比下滑5%，是年内成交高点（10 月最后一周）的56%，是“924 政策”前一周的164%。

    风险提示

    地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。

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