房地产行业周度观点更新：政策尚未进入典型的超常规区间

　　核心观点

    　　行业仍在寻找新均衡，“止跌回稳”的政策目标明显更为积极，政策也突破常规框架，行业量价初现企稳迹象；行业趋势性反转还需时间，但量的急跌阶段正在过去，房价距离均衡区间也更近一步，边际上最困难的时候正在过去。今年4 月和9 月股价对应优质地产股的底部区间，当前估值已反映一定的回稳预期，后续修复节奏还需观察政策落地和景气改善的实际进展。建议关注具备核心资产的优质龙头、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的国央企物业。

    　　周度核心内容跟踪

    　　市场：本周长江房地产指数+3.33%，相对沪深300 的超额收益为+1.89%，行业排名相对靠前（8/32）；年初至今长江房地产指数+15.54%，相对沪深300 的超额收益为-0.26%，行业排名相对居中（15/32）。本周房地产板块分化较大，题材类个股明显更好，收租类有涨有跌。

    　　政策：广州发布配售型保障房管理办法，南京放松二手房限售，重庆取消普宅和非普标准。

    　　地方：太原房地产新政为维护购房者权益，将施行商品房项目封顶预售，加强商品房预售资金监管，有序推进“交房即交证”等。成都发布公租房管理办法，覆盖范围扩至四川天府新区、成都高新区；实行“常态配租+集中配租”相结合的配租方式；调整租金标准档次。广州发布配售型保障性住房管理办法，要点包括：除划拨用地集中新建外，配售型保障性住房可以结合实际配建，也可由存量房转化，企事业单位可以利用自有存量建设用地与建设运营机构合作建设；配售型保障房销售基准价参照重置成本，结合同地段普通商品住房市场价格的一定比例确定；实行封闭管理，可通过回购模式或内部流转模式退出。

    　　销售：样本城市新房及二手备案同比持续修复。

    　　新房及二手备案同比持续修复。37 城新房成交面积四周滚动同比+31.0%，较上周提高2.5pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比+39.3%，较上周提高9.5pct；年初至今37 城新房成交面积累计同比-22.7%，19 城二手房成交面积累计同比+4.1%。11 月至今样本城市新房日均成交44.8 万平，相比9 月+59.2%；样本城市二手日均成交31.8 万平，相比9 月+57.1%。

    　　当周热点：政策尚未进入典型的超常规区间

    　　当前常规政策工具已突破历史框架，名义首付比例和名义房贷利率均创历史新低，大范围的限制性措施也接近取消，但着力点仍局限于市场内生的修复动能，短期起到止跌企稳的效果，只是持续性未必乐观；从周期高点透支程度、调整的时间和空间、经济和社会环境等角度看，后续可能仍需超常规政策发力。与全球典型样本大幅下行阶段的应对经验相比，中国的政策力度仍不显著，海外大多涉及深度降息、量化宽松以及公共部门大力加杠杆等方面，中国当前仍保留很大的战略回旋余地。与自身历史上的政策应对相比，中国当前政策力度也有较大提升空间；2008 年底涉及两大超常规工具，一是名义房贷利率打七折，二是宏观组合拳修复通胀预期，从名义房贷利率扣除预期平减指数角度去看，当年买房的实际利率快速从高位降至负值区间；2015 年涉及几万亿的棚改货币化，尽管名义房贷利率最低仅接近九折，但通胀预期快速修复，当年买房的实际利率快速降至零附近；当前名义房贷利率仅八五折，通胀预期也尚未修复。

    　　风险提示

    　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。

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