公募REITS周报：弱周期反弹延续 估值吸引力有所提升

　　行业近况

    　　本周（2024 年12 月2 日至12 月6 日）中证REITs全收益指数下跌0.15%，价格指数下跌0.38%。C-REITs市场总市值收于1364 亿元，环比上升0.73%，剔除新上市项目则为环比下降0.07%。

    　　评论

    　　权重标的拖累指数，弱周期反弹延续。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.18%，31 单项目中21 单收涨，新上市的南京建邺REIT领涨5.40%，首创奥莱REIT收涨3.89%。经营权REITs流通市值加权总回报为-0.20%，主要受到12 单高速公路REITs中10 单收跌的影响（高速公路REITs一般规模较大、占指数权重较高），市政环保和能源项目全部收涨或收平。各板块总回报指数涨跌幅分别为+1.58%（市政环保）、+1.18%（消费）、+0.73%（能源）、+0.71%（保租房）、-0.08%（仓储物流，主要受权重标的普洛斯REIT下跌影响，板块内其他4 单项目均收涨）、-0.23%（产业园）、-0.77%（高速公路），11 月收涨的保租房、能源板块本周延续涨势，同为弱周期板块的市政环保11 月跌幅环比收窄后本周领涨，11 月略有回调的消费板块本周恢复涨势。本周日均成交额、日均换手率分别为3.83 亿元、0.62%，环比提升17%、0.1ppt。我们认为近期市场偏好弱周期板块主要受到长端利率破位下行，分子端预期分歧尚存的影响，弹性配置则主要遵循政策预期（如消费）及超跌反弹（如仓储物流）逻辑。

    　　估值吸引力有所提升。我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.92%，与中证红利指数股息率（TTM）4.98%的负息差环比收窄11bps至-6bps，主要受到中证红利指数股息率下降影响。经营权REITs市值加权中债IRR为7.21%，与中债十年期国债到期收益率的利差环比走阔14bps至526bps，受到十债利率下行及经营权REITs中债IRR上升的双重影响。

    　　市场扩容增类持续推进。我们统计目前交易所挂网待上市项目25 单，其中7 单已通过审核/注册生效（4 单已完成募集待上市，3 单处于网下询价/公众发售阶段），全部7 单项目上市后中国公募REITs总市值有望超1500 亿元。

    　　近期政策方面，分别提及支持家园中心、冰雪经济、新型城市基础设施发行REITs，我们认为新资产类型的推出有利于为投资者提供更多的资产配置选择、分散投资风险。

    　　估值与建议

    　　后续关注：宏观政策情况；利率波动情况；红利/高股息市场情况。

    　　风险

    　　项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。

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