地产行业周报：市场活跃度环比提升 民企土拍参与度提高

投资要点

    前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为12 月2日-12 月8 日。

    本周冰山活跃指数环比上升

    本周重点50 城冰山活跃指数为17.5，环比上周增加0.7 个点。重点50 城活跃度较2023 年同期自9 月26 日以来均为两位数同比增长，其中一线城市在30 活跃值附近波动，北京、上海和深圳的活跃值自926 以来基本在30 以上，广州略弱。二三线城市活跃值虽然在20 以下，同比2023 年同期仍然较强。本周的重点50 城的活跃指数维持这一趋势，变化不大。

    二手房冰山房价指数月滚动环比跌幅略微波动本周重点50 城冰山指数（二手房成交挂牌价）环比上周降低了0.19%，月环比降低0.46%，月环比降幅扩大0.33 个百分点。冰山指数在11 月经历了四周持续降幅收窄后，趋势略微出现波动。重点50 城中，从11 月以来房价连续周度环比正增长或持平的主要为北京、深圳和成都、苏州。其中成都连续6 周房价周度环比正增长，价格企稳趋势最优。整体来看，我们认为市场有在926 政策之后量在价先，房价自11 月以来有企稳迹象但不稳定，政策还需要进一步发力。

    新房成交环比下降，二手房成交环比上涨

    根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积248 万平，环比-33.3%，较2023年周均成交下跌6.1%，增幅较上周下降47pct；2024W1-49 成交面积累计同比为-26.5%，降幅较上周收窄0.7pct，累计同比降幅保持收窄。本周重点13 城二手房成交面积为311 万平，环比+27.1%，较2023 年周均成交量上涨95.6%，2024W1-49 累计同比为上涨18.6%，涨幅较上周增加1.5pct，累计同比增幅继续扩大。

    本周政策要闻

    1）住建部：12 月3 日，为提升建筑工程品质，推进“好房子“建设，降低施工安全风险，促进建筑业绿色发展，制定了《房屋建筑和市政基础设施工程禁止和限制使用技术目录》，自11 月8 日起9 个月后，在房屋建筑和市政基础设施工程新开工项目中，从业单位不得使用《目录》所列禁止类施工工艺、设备和材料，不得在限制条件和范围内使用《目录》所列限制类施工工艺、设备和材料。

    2）武汉：12 月3 日，多子女家庭在使用住房公积金贷款购房时，其贷款额度上限提高20%，上浮后的首套房最高贷款额度为144 万元，二套房上浮后最高贷款额度为120 万元。

    3）广州：12 月6 日，广州市人民政府办公厅印发广州市配售型保障性住房管理办法（试行）的通知。其中提到，配售型保障性住房建设筹集方式可由存量房转化。符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障性住房。新建配售型保障性住房项目单套建筑面积原则上不超过90 平方米。

    本周观点

    从市场端来看，12 月1 日“购房减税”政策生效后，12 月首周冰山活跃指数环比上涨，一线、新一线及二线城市环比均上涨，其中一线城市活跃指数平均值达到30 的活跃值，市场热度继续保持。展望未来，12 月如果有进一步政策利好出台，12 月及25Q1“小阳春”的市场热度有望保持，若自926 新政后市场热度保持能够至25 年一季度，则市场预期有望加速扭转。

    从拿地端来看，根据克尔瑞统计，11 月典型企业拿地金额同环比涨107%和181%，创年内新高，且近期成都、西安等个别城市都出现了民企高溢价投资拿地的情况，9 月至11 月期间，30 个重点城市土地成交中，至少有12 宗地块被民企高溢价竞得（溢价率超过20%）。我们认为，土地市场热度提升，一方面因为部分典型房企在年内投资强度较低（2024 年前11 月百强房企拿地销售比降至0.16，2020 年为0.37），需要补充货值；另一方面是因为在优质地块热度提升的带动下，土地市场成交规模和热度呈现出点状回暖迹象，民营房企高溢价拿地，或也表现出部分民企信心正在逐步恢复。

    投资建议

    结合当前市场复苏情况及政策推进方向，我们继续看好“消费+地产”、中介和头部房企。建议关注：①消费+地产，关注：万科 A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；②中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部优胜房企，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。

    风险提示

    政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。

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