房地产行业：2024年12月政治局会议点评：宏观政策更加积极有为 首提“稳住楼市股市”

　　事件

    　　2024 年12 月9 日，中共中央政治局召开会议，会议指出：实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定。明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。

    　　点评

    　　“更加积极有为的宏观政策+加强超常规逆周期调节”，财政政策和货币政策均将发力。

    　　本次政治局会议提及“实施更加积极有为的宏观政策”、“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节”，这意味着后续财政政策和货币政策都将更加积极、协同发力稳经济。其中，更加积极的财政政策意味着后续财政支出力度将明显加大、赤字率或有提升空间，预计包括房地产行业方面的收储和城中村改造也将获得进一步支持；而更加积极的货币政策意味着后续将有进一步的降准降息，保持流动性合理充裕，进一步降低企业和居民综合融资成本。

    　　货币政策时隔14 年后由“稳健”调整回“适度宽松”，预计货币政策将更积极发力。本次政治局会议提及“适度宽松的货币政策”，上次政治局会议提及“适度宽松的货币政策”是在2009 和2010 年，与此同时2008 年11 月提出了“四万亿计划”扩大内需，本次将货币政策表述从延续了13 年的“稳健”重新调整回“适度宽松”，显示货币政策将更积极发力稳经济，也预示着后续将有进一步的降准降息，保持流动性合理充裕，进一步降低企业和居民综合融资成本，而对于房地产市场来说，这也将也有助于降低购房者、企业资金成本，修复市场预期。

    　　首提“稳住楼市股市”，强化“止跌回稳”目标，修复居民资产负债表政策思路延续。本次政治局会议首提“稳住楼市股市”，表明了926 政治局的“要促进房地产市场止跌回稳”政策要求的延续，同时“楼市股市”作为居民的主要资产配置市场，本次会议强调“稳住楼市股市”也隐含着政策聚焦修复居民资产负债表的政策思路的延续，同时本次政治会议要求“扩大国内需求”、“全方位扩大国内需求”，在强调内需重要性的同时，也强调了修复居民资产负债表的重要性（消费和居民资产负债率强负相关）。因而，从9 月底以来的房地产政策路径已经很清晰，预计后续房地产也将遵循着“修复居民资产负债表+止跌回稳”的政策思路进一步推动支持政策落地，预计后续政策空间包括：房贷利率下降、一线限购和税费等优化、收储落地加速、城改货币化安置推进等。

    　　投资分析意见：宏观政策更加积极有为，首提“稳住楼市股市”，维持“看好”评级。9月底以来，房地产政策聚焦修复居民资产负债表、并提出“止跌回稳”强底线要求，而12 月政治局会议提出宏观政策要更加积极有为，并首提“稳住楼市股市”，表明9 月以来房地产政策思路延续，预计将进一步推动支持政策落地，包括存量房贷利率降息、降税、收储、城改货币化等。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、华润置地、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。

    　　风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。

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