房地产行业点评研究：货币迈向适度宽松 城改稳楼市迎新基石

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    中共中央政治局12 月9 日召开会议，分析研究2025 年经济工作。会议指出要稳住楼市股市，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策等。

    政策驱动市场企稳，一二手房销量回升

    9 月底以来，房地产政策频出，带动需求释放，一二手房销量逐步回暖。2024 年1-11 月，35 城商品房累计成交13621 万平方米，同比下降22.42%，降幅较1-10月收窄3.43pct。11 月单月成交面积同比增长14.41%，年内首次同比转正。2024年1-11 月，15 城二手房累计成交8353 万平方米，同比增长2.55%，增幅较1-10月走扩2.35pct。11 月单月成交面积同比增长26.06%，增幅持续走扩。

    稳楼市股市，开启新一轮适度宽松的货币政策会议强调，2025 年实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。同时指出，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节。自2011 年以来中央首次改变货币政策立场，从“稳健的货币政策”调整为“适度宽松的货币政策”。

    利率或持续下降，减少购房成本、促进楼市企稳适度宽松的货币政策背景下，利率或呈持续下降趋势，一方面能降低居民购房成本，促进需求释放；另一方面或使租金回报率与无风险利率的差距持续收缩，增加资金配置房产意愿。2024 年10 月一线城市平均租金回报率为1.69%，较同期十年期国债收率2.15%的差距为0.46BP，二者差距创2010 年以来的新低。

    城改货币化安置或成为稳楼市的主要抓手

    2024 年10 月17 日住建部长表示“计划通过货币化安置房方式新增实施100 万套城中村改造、危旧房改造”。货币政策从“稳健”转向“适度宽松”，预计能为城中村改造货币化安置（房票安置）的落地提供有力支撑。假设套均100 平方米，涉及建面1 亿方，占到35 城商品房年成交的24.4%，35 城新建商品住宅平均为1.8万元/平方米，带动销售金额约1.8 万亿。城改货币化安置的实质性落地或成为本轮市场企稳过程中的主要抓手。

    投资建议：关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力的房企更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策预计将成为房地产市场止跌回稳的基础，市场或仍分化，一线和重点二线城市核心区项目的表现更有韧性，亦能率先对政策利好做出反应。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团等；受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。

    风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期

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