房地产行业周报(2024年49周)：新房网签回落 二手房网签持续走高

　　板块行情：第49 周（12 月2 日-12 月6 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.3%，在31 个一级行业板块中排名第10。

    　　政策要闻：中央层面：中共中央办公厅、国务院办公厅：到2027 年，新型城市基础设施建设取得明显进展，对韧性城市建设的支撑作用不断增强，形成一批可复制可推广的经验做法。到2030 年，新型城市基础设施建设取得显著成效，推动建成一批高水平韧性城市，城市安全韧性持续提升，城市运行更安全、更有序、更智慧、更高效。意见要求，住房城乡建设部要牵头加强指导和总结评估，及时协调解决突出问题。地方层面：1）太原：新出让土地上建设的商品房项目施行封顶预售制度，对已出让土地上建设的商品房项目，要确保自有可用资金能够完全满足后续工程建设资金或者通过将符合“5+5+1”条件的项目纳入“白名单”等方式落实资金来源渠道，否则必须封顶之后才可办理预售。

    　　探索在部分县（市、区）开展现房销售试点工作。2）苏州：住房公积金新政已于12 月1 日起正式施行，使用住房公积金贷款购买家庭首套或二套房首付均不低于20%。3）杭州：12 月3 日起至12 月8 日，2.5 万余户公租房保障家庭可以进行实物配租预登记。4）贵阳：住房公积金最高贷款额度统一提高至100 万元，多子女家庭由100 万元提高至120 万元，首次在贵安新区购房的最高可贷144 万元。5）武汉：多子女家庭公积金贷款额度提升，首套房最高可达144 万元。6）成都：出台公租房管理办法，配租面积增至最大60 平方米，合同期内可互换或调换房源1 次。7）广州：印发配售型保障性住房管理办法，单套建面不超过90 平米，利用闲置土地建设配售型保障性住房的无需补缴土地价款。

    　　公司动态：1）保利发展：近期新增6 个房地产项目，主要以招挂拍方式获取，总用地面积13 万方，规划建面32 万方，需支付的土地价款合计为82.59 亿元，项目包括上海市杨浦区江浦街道和大桥街道两个地块，浦东新区佑仁路西侧地块，嘉定区曹安公路南侧地块，西安市西咸新区昆池大道南侧地块，肇庆市端州区仕贤路西侧地块。2）融创中国：2024 年前11 月合同销售金额453.9亿元，11 月实现合同销售金额16.1 亿元。3）中国金茂：11 月单月签约销售金额为79.99 亿元，累计签约销售金额达到830 亿元。

    　　销售端：新房成交同比增加21%，二手房成交同比上升81%。1）本周20 城商品房成交面积288.3 万方，商品房日平均成交面积41.18 万方，环比下降33%，同比增加21%；2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积10915 万方，累计同比下降21%。3）第49 周10 城二手房成交面积261.0 万方，日平均成交面积37.29 万方，环比增加31%，同比上升81%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积7171 万方，同比增速上升5%。

    　　投资策略：2025 年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE 的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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