中共中央政治局会议点评：货币适度宽松信号或有助于唤醒房地产受益的“肌肉记忆”

　　在过去“止跌回稳”表述基础上进一步提出“稳住楼市股市”表述，判断后续政策将持续发力，着力于改善市场供需关系以及房企和地方政府的流动性；“更加积极的财政政策”表述下，财政政策发力或有助于收购存量土地等政策落地并改善地方政府和房企主体的流动性，帮助构建企业端信用底；此外，结合“加强超常规逆周期调节”等表述判断后续在改善地方政府和房企主体的流动性方面或有更大政策空间；“适度宽松的货币政策”表述超预期，判断未来货币政策宽松基调下，房贷利率或有进一步下降空间，房贷利率若进一步下降则可推动贷款利率与净租金回报率之差继续收窄，从而带动购房总需求（新房+二手房）的企稳。市场或逐步建立企业端信用底出现以及供需关系改善的预期，这种预期或带动房地产板块的估值修复，并且整个A 股市场中与房地产相关度较高的产业链及消费板块也或得到明显的估值修复。

    　　在过去“止跌回稳”表述基础上进一步提出“稳住楼市股市”表述，判断后续政策将持续发力，着力于改善市场供需关系以及房企和地方政府的流动性。在9 月中央政治局会议上提出“要促进房地产市场止跌回稳”，而本次中央政治局会议进一步提出“稳住楼市股市”，结合近期出台的收购商品房、收购存量土地、通过货币化安置等方式实施城中村改造和危旧房改造等政策，判断后续政策或持续发力，着力于改善市场供需关系以及房企和地方政府的流动性。

    　　“更加积极的财政政策”表述下，财政政策发力或有助于收购存量土地等政策落地并改善地方政府和房企主体的流动性，帮助构建企业端信用底。此外，结合“加强超常规逆周期调节”等表述判断后续在改善地方政府和房企主体的流动性方面或有更大政策空间。结合本次会议“更加积极的财政政策”表述和此前自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，判断财政政策发力或有助于推动运用专项债券收购存量土地相关政策落地，带动地方政府和房企主体的流动性改善，从而有助于企业端信用底的构建。此外，结合本次会议中“充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策‘组合拳’，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性”等表述判断后续在改善地方政府和房企主体的流动性方面或有更大政策空间。

    　　“适度宽松的货币政策”表述超预期，判断未来货币政策宽松基调下，房贷利率或有进一步下降空间，房贷利率若进一步下降则可推动贷款利率与净租金回报率之差继续收窄，从而带动购房总需求（新房+二手房）的企稳。

    　　我们在过去报告中曾提出，净租金回报率与房贷利率之差收窄或是供需关系改善的观察变量。本次政治局会议“适度宽松的货币政策”表述下，判断房贷利率或有进一步下降空间，房贷利率若进一步下降则可推动贷款利率与净租金回报率之差继续收窄，从而带动购房总需求（新房+二手房）的企稳。

    配置建议：

    　　在过去“止跌回稳”表述基础上进一步提出“稳住楼市股市”表述，判断后续政策将持续发力，着力于改善市场供需关系以及房企和地方政府的流动性；“更加积极的财政政策”表述下，财政政策发力或有助于收购存量土地等政策落地并改善地方政府和房企主体的流动性，帮助构建企业端信用底；此外，结合“加强超常规逆周期调节”等表述判断后续在改善地方政府和房企主体的流动性方面或有更大政策空间；“适度宽松的货币政策”表述超预期，判断未来货币政策宽松基调下，房贷利率或有进一步下降空间，房贷利率若进一步下降则可推动贷款利率与净租金回报率之差继续收窄，从而带动购房总需求（新房+二手房）的企稳。市场或逐步建立企业端信用底出现以及供需关系改善的预期，这种预期或带动房地产板块的估值修复，并且整个A 股市场中与房地产相关度较高的产业链及消费板块也或得到明显的估值修复。

    　　房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】【绿城中国】【保利发展】等的差异化机会，及区域标的【滨江集团】【越秀地产】【城投控股】【城建发展】【合肥城建】【南京高科】等；产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；

    　　生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。

    　　风险提示：政策落地情况不及预期，销售复苏不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。

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