房地产行业点评报告：房地产宏观政策更加积极有为 持续用力推动房地产市场

　　事件：

    　　2024 年12 月11 日至12 日，中央经济工作会议在北京举行，会议总结2024 年经济工作，分析当前经济形势，部署2025 年经济工作。

    　　内容要点：

    　　我国经济运行稳中有进，长期向好趋势未变。

    　　会议强调“今年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年”，同时也肯定了一年来取得的成绩，“经济运行总体平稳，稳中有进，高质量发展扎实推进，经济社会发展主要目标即将顺利完成”。同时会议也指出“当前外部环境变化带来的不利影响加深”，我国经济面临的困难和挑战主要是“国内需求不足，部分企业生产经营困难，群众就业增收面临压力，风险隐患仍然较多”，虽然面临不少困难挑战，但是我国“经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变”。

    　　2025 年经济发展定调更为积极。

    　　政策总基调方面，本次中央经济工作会议对2025 年经济工作的表述延续了此前中央政治局会议的提法，“要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，充实完善政策工具箱”，与去年“稳中求进、以进促稳、先立后破”相比，更强调政策间的协调配合。同时会议指出“实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力”，我们预计明年政策端将进一步加码。

    　　宏观政策更加积极有为，措施明确具体。

    　　财政政策方面，此次中央经济工作会议强调“实施更加积极的财政政策”,并给出具体政策指引，比如“提高财政赤字率，确保财政政策持续用力、更加给力”。此前较少有在中央经济工作会议上明确指出提高赤字率，本次表述更加具体明确。此外还提及“增加发行超长期特别国债”、“增加地方政府专项债券发行使用”、“优化财政支出结构，提高资金使用效益”等。货币政策方面，指出“要实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配”。此次提出要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，向市场传递积极信号和预期，明年宏观调控政策力度将进一步加大。

    　　大力提振消费，全方位扩大国内需求。

    　　会议指出“要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”，同时将扩内需的表述位置调整放在科技创新之前，位列明年经济工作要求的首位，显示出当前政策对扩内需的重视程度明显上升。

    　　其中提及“实施提振消费专项行动，推动中低收入群体增收减负”、“适当提高退休人员基本养老金，提高城乡居民基础养老金，提高城乡居民医保财政补助标准”、“加强自上而下组织协调，更大力度支持“两重”项目。适度增加中央预算内投资”等多方面扩大国内需求。

    　　我们预计明年在扩内需方面将有更多政策出台，如“以旧换新”政策扩围等。

    　　持续用力推动房地产市场止跌回稳。

    　　本次中央工作会议强调“稳住楼市”，延续了9 月政治局会议提出的基调，指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并提及“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”、“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”。我们认为，明年房地产政策以维稳为主，重点为推动相关改革措施加速落地。

    　　9 月份以来房地产政策频出，需求端涉及“四个取消”、“四个降低”和“两个增加”等，供给端包括支持政府收储存量商品房和收回收购闲置土地等政策，显现出政府对于稳定楼市的决心。政策效应持续作用下，市场信心恢复，新房和二手房销售有所回暖，房地产市场出现“止跌”信号，但能否持续“回稳”有待进一步观察，我们认为明年仍需关注城中村改造和收购闲置土地和存量房这两项政策落地效果。

    　　风险提示：

    　　政策支持力度及效果不及预期；

    　　经济复苏不及预期；

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