房地产行业：2025：蓄势待发

　　事件

    　　2024 年12 月11-12 日中央经济工作会议在北京举行，会议强调“实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市”。

    　　投资要点

    　　持续+用力，推动房地产市场止跌回稳决心

    　　继12 月9 日政治局会议明确“加强超常规逆周期调节”、“更加积极的财政政策”之后，12 日中央经济工作会议对2025 年经济工作给出更加具体的指引。

    　　本次政治局会议就地产方面明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，与9月26 日政治局会议首次提及“止跌回稳”的措辞相比力度更强。“加力实施城中村和危旧改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”的提法我们认为对应了2024 年11 月城中村从35 个重点城市拓展到300 个城市的政策变化，为发力拉动地产和固定投资做好铺垫，同时和先前反复提及的建造“好房子”也有呼应。

    　　在中期稳定资产价格方面，政策延续供给收缩的思路：“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。”我们认为，新增供给节制供应、土地和现房库存去化如在2025 年同步开展，对房地产资产价格企稳修复会起到积极作用。地产产业链条长，对地方经济和金融均有重要影响，房地产资产价格从2021 年开始下行至今，稳定资产价格对化解地方中小机构风险至关重要。总体来看，我们认为本次会议中地产表述直接相关的表述体现出政策发力企稳的决心。

    　　积极的财政政策发力方法更加明确

    　　与地产相关的间接表述，我们认为也透露出了政策的决心和2025 年政策力度加强的确定性。此次会议继政治局会议提出“要实施更加积极的财政政策”的同时新增“提高财政赤字率，增加发行超长期特别国债，增加地方政府专项债券发行使用”的表述。根据我们2025 年度策略报告，我们预计地产化风险+拉投资需要的资金体量在10 万亿以上。地产政策的执行需要较大体量的资金支持，因此也更需要赤字率提升和发行特别债券的明确信号。我们认为继地产政策方向逐步清晰后，第二阶段资金方面的政策和方向也需要明确，本次会议在财政发力方面带来了新增信号。

    　　2025 年合力推动政策落地

    　　从更宏观和更长期的维度上来看，我们认为本次中央经济会议的政策框架与我们9 月深度报告《从三国个税收入视角看房价支撑》中政策分析和建议类似：1）本轮地产周期需要综合性政策合力化解，除了地产政策以外、支持就业、加大民生保障、提振消费均是打破负循环、利好资产价格长期修复的重要政策，看似和地产无关实则和地产息息相关。本次会议我们看到以上均明确提及；2）企稳靠内功发力，修复斜率需要外部环境改善助力，坚持对外开放，走不出去可以引进来，本次会议明确提出“有序扩大自主开放和单边开放”。从政策实际执行的效率上，我们在此次会议也看到了合力破除阻碍的决心，对此我们认为2024 年地产政策执行仍需加强的地方，会在2025 年有积极改善。

    　　投资建议

    　　2024Q1 我们在《地产的预期差在哪里》中明确“2024 年扭转，2025 年修复”，我们继续维持“越到2024 年底越要看多地产股”的观点。我们认为房地产政策经历2022-2024 年不断地调整以及影响政策发力的不决定性因素逐渐消散（2023 年中国换届和2024 年美国选举），2025 年发力企稳地产、企稳经济的确定性越来越强。地产作为宏观经济的重要支柱，只有地产稳住才能支撑更多行业开枝散叶。我们认为，房地产股票具备“基本面弱、重要性高、配置偏低”的特点，预期差收敛还有空间，估值修复还有较强的驱动力。我们认为年底除了我们一直看好的长期优质的三类公司以外，也可以适度提高风险偏好。主要看好以下公司：

    　　①消费+地产，转危为安，关注：万科A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；

    　　②中介，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；

    　　③头部房企，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。

    　　风险提示：基本面修复斜率不确定，地产政策落地节奏需跟进。

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