房地产行业中央经济工作会议地产相关表述点评：持续用力推动止跌回稳 地产复苏动能有望延续

　　核心观点

    　　中央经济工作会议12 月11 日至12 日在北京举行。房地产方面，会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，考虑到本轮地产修复的持续性及幅度均高于往期，政策的高度决心将有效提振市场信心，有助于近期地产复苏动能的延续。本次会议再次提及“加力实施城中村和危旧房改造”，将有助于此前100 万套棚改货币化的落地。“控制新增用地供应”、“推进处置存量”等相关表述，将促进行业供需再平衡。此外，针对房地产新发展模式，会议首次提出了“有序搭建相关基础性制度”。

    　　事件：

    　　中央经济工作会议于12 月11 日至12 日召开，房地产方面会议提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

    　　简评

    　　本轮地产景气度提升的持续性高于往期，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”表态明确有力。据各地房管局数据，11 月房地产市场延续了10 月的高景气度，11 个城市一、二手房加总成交1382万方，较10 月环比上升17.1%，其中一线/二线/三四线增速分别为+21%/+23%/-7%；12 月首周的景气度继续上行，11 个城市一、二手房加总成交392 万方，单周成交面积创年内新高。相较前几轮政策释放后市场的脉冲式修复，本轮地产修复的持续性及幅度均高于往期。我们认为“持续用力推动房地产市场止跌回稳”这一表态，彰显了政策稳定房地产市场的高度决心，将有效提振居民购房的信心，叠加本次会议着力的稳就业和促进居民收入增长，有望进一步延续近期地产复苏的动能。

    　　棚改货币化有望提速，核心城市需求潜力得到进一步释放。住建部10 月17 日提出要“通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造”，本次会议再次提及“加力实施城中村和危旧房改造”。将有助于100 万套棚改货币化的加速落地，考虑到本轮货币化安置聚焦城市的能级较高，核心城市、核心区域的住房潜在需求的提升空间预计将更大。

    　　控制增量与盘活存量助力行业供需再平衡，新发展模式首提有序搭建相关基础性制度。自430 中央政治局会议提出消化存量和优化增量以来，相关政策频出，5 月央行设立3000 亿保障房再贷款，10 月发改委、财政部、自然资源部等多部委，均提及支持使用专项债回收闲置存量土地。本次会议提出的“控制新增用地供应”“推进处置存量”延续此前的政策思路，有助于收储工作的推进，实现房地产行业供需再平衡。同时针对房地产新发展模式，本次会议首次提出“有序搭建相关基础性制度”。这将为房地产行业向新模式转型提供明确方向和制度保障。

    　　行业观点与投资建议：继续看好地产板块整体表现，近期上海、深圳等核心城市二手房成交套数创多年新高，行业景气度持续回升。展望后市，高能级城市市场有望率先回稳，看好重点布局于高能级城市的房企及其物管公司，重点推荐A 股：滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、招商积余，港股：中国海外发展、中海物业、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城服务、万物云、贝壳-W；同时推荐转型类房企，主要包括：南京高科、万业企业、张江高科等。扩内需政策频出，推荐优质商业类地产公司，包括：华润置地、华润万象生活、龙湖集团、新城控股等。

    　　风险分析

    　　房地产行业的风险主要在于销售、结转不及预期及房企减值超预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致项目结转不及预期，影响房地产公司营收及利润表现；3、房企减值超预期：市场销售压力加剧，早先拿地项目时价与现价存在差距，使得房企存量货值减值压力较大，导致房企业绩表现不及预期的风险。

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