固收点评报告：上海二手房成交再创年内新高

重点关注|二手房成 交量创新高，房价涨了吗？

    12 月第二周15 城二手房周成交仍处年内高点，上海再创年内新高，相当于年内次高点（12 月第一周）的104%，深圳、北京分别为年内高点的96%、95%。成交量高位背后，房价如何变动？

    因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大，我们主要观察二手房价。目前仍然更新的周度数据是Wind 披露的二手房出售挂牌价指数、中指院披露的二手房成交价格；月度数据是国家统计局公布的二手房价格指数，目前暂未更新11 月数据。

    Wind 数据显示，12 月2-8 日，上海、北京二手房挂牌价环比分别下滑0.6%、0.4%，较“924 政策”前一周分别下滑2.3%、2.4%。“924 政策”以来，国庆节一周，上海二手房挂牌价环比上涨0.5%，随后挂牌价再次震荡下滑，而北京二手房挂牌价在“924 政策”后延续下滑趋势。

    中指院披露的二手房成交价格更新至11 月25 日-12 月1 日。上海、北京二手房价趋于上涨，12 月初相当于恢复到9 月下旬水平，后续仍需观察。上海方面，10 月底以来震荡回升，11 月25 日-12 月1 日二手房价环比小幅上涨1.1%达到5.4 万元/方，相当于恢复到9 月16-22 日水平。北京方面，10 月底以来同样震荡回升，11 月25 日-12 月1 日二手房价环比小幅上涨1.0%达到5.8 万元/方，约恢复到9 月23-29 日。

    12 月第二周，15 城二手房周成交环比下滑10%，相当于年内高点的90%12 月第二周（12 月6-12 日），15 城二手房成交276 万方，环比下滑10%，较2023 年同期增长51%，较2015-2022 年同期均值增长61%。回顾“924政策”后二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。上半年的周度成交高点出现在6 月底，下半年的四个高点出现在10 月最后一周、11 月最后一周、12 月第一周、12 月第二周，分别达到上半年高点的112%、101%、137%、122%。12 月第二周二手房成交量仍处于年内高位。

    观察京沪深二手房成交，12 月第二周三地二手房成交量仍然在高位，其中上海创年内新高，相当于年内周成交次高点的104%，深圳、北京分别为年内高点的96%、95%。

    具体来看，12 月第二周（12 月6-12 日）上海二手房成交58 万方，环比增长4%，再创年内新高，是年内次高点（12 月第一周）的104%，是“924 政策”前一周的154%。 深圳二手房成交23 万方，环比下滑6%，是年内高点（12 月第一周）的96%，是“924 政策”前一周的329%。北京二手房成交50 万方，环比下滑5%，是年内高点（12 月第一周）的95%，是“924 政策”前一周的243%。

    12 月第二周，50 城新房周成交环比下滑8%，相当于年内高点的79%12 月第二周（12 月6-12 日），50 城新房成交面积422 万方，环比下滑8%。为观察政策效果，进一步与11月、10 月、9 月“非月底周”相比，12 月第二周成交面积约相当于11 月“非月底周”均值的121%、10 月“非月底周” 均值的144%、9 月“非月底周” 均值的181%，政策提振效果仍然显著。12 月第二周成交量达到年内高点的79%，低于前一周的85%。

    注：“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。

    相比往年同期，今年12 月6-12 日新房成交环比下滑8%，表现弱于2015-2023 年同期环比均值（-5%）。

    成交体量方面，今年12 月6-12 日较2023 年同期增长8%，不过较2015-2022 年同期均值低29%。一线城市新房成交表现较好，环比增长19%，同比增长42%。

    观察京沪深新房成交，12 月第二周深圳创年内新高，相当于年内次高点的102%。北京、上海分别为年内高点的61%、48%。

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