房地产行业周报：稳楼市决心空前 疏通城改与收储堵点为关注重点

　　周度观点：短期楼市成交有望维持高位。本周重点50城新房成交环比降5.9%，12月（截至13日）日均成交同比升12.9%，环比升4.7%，考虑上年12月基数较低、年末房企业绩冲刺、供应增加下，短期核心城市成交有望维持高位。

    　　稳楼市决心空前，疏通城改与收储堵点为2025年关注重点。继政治局会议明确稳楼市后，经济工作会议关于地产“持续用力”、“加力实施”等表述前所未有，均凸显中央推动房地产市场止跌回稳的决心。预计城中村改造和收储仍将是2025年政策重点，但城改需关注货币化安置资金来源，收储仍存在资金打平、房源匹配、资金规模等堵点，后续政策优化值得关注。

    　　关注降息进展及居民收入预期变化。中央经济工作会议明确2025年要保持经济稳定增长，促进居民收入增长和经济增长同步，同时强调积极的财政政策和适度宽松的货币政策，适时降准降息。从剔除CPI的实际房贷利率来看，2024Q3为2.83%，明显高于2010Q4（0.64%）、2020Q1（0.63%）和2022Q3（1.67%）。若房贷利率持续下滑与居民收入预期改善，将带来居民整体购房意愿及能力提升，加快楼市止跌回稳。

    　　维持板块积极观点。建议投资者关注中线布局，回归企业质地本身，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

    　　政策环境监测：政治局会议&中央经济工作会议表态实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市。

    　　市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周（12.7-12.13）50城新房成交2.9万套，环比降5.9%；20城二手房成交2.5万套，环比降16.6%。12月（截至13日）重点50城新房日均成交同比升12.9%，环比升4.7%；重点20城二手房日均成交同比升71.8%，环比升26.7%。2）库存环比持平，去化周期17.6个月。16城取证库存9605万平，环比持平，去化周期17.6个月。3）土地成交回升、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面4997.1万平、成交建面5265.4万平，环比降37.4%、升2.4%；成交溢价率5%，环比降1.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.1%、24.3%、72.6%，环比分别降0.2pct、降2.3pct、升2.5pct。

    　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行89.7亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌1.85%，跑输沪深300（-1.01%）；当前地产板块PE（TTM）42倍，高于沪深300的12.66倍，估值处于近五年98.6%分位。

    　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

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