房地产周报：经济工作会议后 地产后市怎么看？
行业追踪（2024.12.8-2024.12.14）
后续地产政策怎么看？
12 月11 日至12 日，中央经济工作会议召开，会议提出“稳住楼市股市。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式”。本次会议延续了9 月政治局会议提出的“促进房地产市场止跌回稳”的“稳”字基调，我们认为既反映了政策短期的核心诉求，“用力推动”和“加力实施”说明政策力度或仍具提升空间。我们预计明年地产供需两端政策主要围绕“降息”、“城改”、“收储”等方向展开，从发力节奏看，若短期基本面维持相对良好热度，则增量政策出台时点可能偏后，也意味着短期步入政策“真空”阶段，市场对基本面的关注度或提升，下一政策关键节点或在春节后的2-3 月。
后续基本面走势怎么看？
截至12 月13 日，我们监测的60 城新房、17 城二手房日均成交面积较三季度日均分别提升约55%、79%，反映市场热度仍处于相对高位，若以现有销售水平持续至2025 年一季度，届时单月销售同比将大幅正增长。结合房企销售数据看，11 月百强房企操盘金额出现环比下滑，单月同比再度转负迹象，即说明新房前端认购数据存在或转弱压力，后续或在城市网签层面有所体现。综上，我们认为12 月市场热度相对维持，但仍需观察前端来访、认购等指标边际变化，不排除增长动能转弱的风险。展望2025 年，Q1 及Q3 为同比低基数窗口，届时增速正增长可能性更大，或能提振市场“企稳”预期，政策或仍是驱动基本面冲量的关键。
后续板块估值怎么看？
截止12 月13 日，申万地产指数、中华内房股指数PB 分别为0.82X、0.41X，较9 月行情启动前底部（9 月13 日）涨幅分别达46%、33%。对比历史来看，经过本轮估值修复后A股地产PB 已较为接近2023 年9 月末水平，我们认为当前时点估值水平反映了：1）政策积极表态后的系统性预期修复；2）横向比较下基本面与估值的对应关系（23 年9 月60 城新房日均销售52 万方，与目前24 年12 月日均57 万方接近）。展望后市，我们认为，1）在基本面未出现明显快速斜率回落迹象前，板块估值安全边际仍在；2）短期政策博弈空间趋弱，或加大板块波动性。25 年一季度基本面绝对水平或决定估值中枢走势及后续地产政策出台节奏、力度。
12 月新房、二手房同比增速改善
新房市场本周成交407 万平，月度同比+17.90%，相较上月改善9.32pct；累计库存10970万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交260 万平，月度同比+59.87%，相较上月改善42.36pct。12 月2 日-12 月8 日，土地市场成交建面5405 万平，滚动12 周同比-1.81%；成交总额1399 亿元，滚动12 周同比3.39%；全国平均溢价率4.93%，滚动12 周同比+1.03pct。
本周申万房地产指数-1.85%，较上周下跌5.13pct，涨幅排名29/31，跑输沪深300 指数0.85pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数-1.46%，较上周下降3.02pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数1.99pct；克而瑞内房股领先指数为-2.32%，较上周下跌3.70pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间预计同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。
标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
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