深度*行业*房地产行业2024年11月月报：11月新房二手房成交同环比持增；旧改、收储相关政策预计加速落地

　　核心观点

    　　新房：低基数+供应增加+新政持续落地利好延续，11 月新房成交面积同环比仍能保持正增长。11 月40 城新房成交面积环比+13.9%，同比+27.7%，同比涨幅较上月扩大了17.9pct，主要得益于：1）基数较低；2）供应增加，根据克而瑞，30 个重点城市11 月新增供应环比+35%；3）新政持续落地，利好延续。1-11 月40 城累计新房成交面积1.23 亿平，同比-24.4%。

    　　从各能级城市来看，一线城市是新政直接受益者，京沪深成交同环比均出现正增长；二、三四线城市成交累计同比降幅明显大于一线城市。

    　　1）一线城市：11 月新房成交面积环比+14.1%，同比+25.5%，同比涨幅较上月收窄了0.5pct；1-11 月累计同比-16.7%。一线城市是新政直接受益者，上海、深圳、北京成交持增，广州略显疲软。其中深圳涨幅显著，新房成交面积环比+83%，同比+135%。上海、北京新房成交面积环比分别增长1%、14%，同比分别增长21%、19%，但11 月环比增幅较10 月环比增幅均有放缓趋势，新政利好效应有递减趋势。广州新房成交面积同比-0.3%，环比-5%，随着前期欲购房的存量客户逐步释放完毕，成交出现疲软态势。2）二线城市：11 月新房成交面积环比+29.2%，同比+38.2%，同比增速由负转正，较上月提升了40.9pct；1-11 月累计同比-27.1%。武汉、青岛、苏州、南京、济南等城市经历了前期深度调整，受益于新政利好和部分房企加强营销力度，成交量同环比均出现正增长；杭州、南宁、成都环比持增，但同比回落。3）三四线城市：11 月新房成交面积环比-13.2%，同比+5.1%，同比涨幅较上月收窄了19.5pct；1-11 月累计同比-27.1%。三四线城市分化显著，江门、莆田新房成交面积同环比均正增长，金华环比正增长，韶关、佛山、扬州同比正增长，其余城市同环比均下跌。

    　　二手房：11 月二手房成交同环比均保持正增长，但由于政策效果边际减弱，涨幅收窄。11 月18 城二手房成交面积环比+14.9%，同比+23.2%，同比涨幅较上月收窄了11.3pct，同比增速已经连续6 个月保持正增长。本月新政持续落地，二手房成交同环比均能保持正增长，不过由于政策效果边际减弱，同环比涨幅均较10 月有所收窄。1-11 月18 城累计二手房成交面积同比+3.7%。

    　　从各城市能级来看，一线城市二手房成交同比增速显著高于二、三四线城市。11 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为11.6%、17.9%、9.6%，同比增速分别为62.3%、10.6%、-7.4%，一、二线城市同比涨幅分别较上月收窄了10.6、15.5pct，三四线城市同比降幅较上月扩大了1.7pct；1-11 月累计同比增速分别为16.8%、3.4%、-17.0%。具体城市而言，环比来看，多数城市11 月二手房市场持续升温，除青岛、南宁、金华、韶关、扬州、池州、清远以外，其余我们跟踪的城市成交环比均回升。同比来看，我们跟踪的城市成交规模普遍高于去年同期，特别是深圳同比+120%，北京、南宁、杭州、厦门、东莞、吉安、衢州同比涨幅也超过五成，但苏州、金华、韶关、池州、清远等城市成交表现依然显著弱于去年同期。

    　　预判后市，我们认为，在低基数、政策效果持续释放、房企年末销售业绩冲刺等多重因素加持下，12 月成交仍将有小幅修复。我们预计今年全年新房成交量或将有双位数的下滑，而二手房成交量仍能保持正增长，韧性好于新房，市场份额占比预计将进一步增长。

    　　库存与去化：库存规模与去化周期环比均下降。截至11 月末，我们跟踪的12 城新房库存面积环比-1.4%，同比-10.0%；整体去化周期15.8 个月，环比-1.7 个月，同比-1.1 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-1.3%、-2.1%、0.6%，同比增速分别为-7.8%、-17.5%、19.0%。一、二、三四线城市去化周期分别为16.3、13.3、54.7 个月，环比分别下降2.0、1.2、0.8 个月，一、二线城市去化周期同比分别下降0.7、2.3 个月，三四线城市同比增加12.2 个月。具体来看，11 月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12 个月内。

    　　新房项目平均开盘去化率环比持续提升。根据克而瑞，重点城市11 月平均开盘去化率为37%，同比+3pct，环比+7pct，和Q3 相比+12pct，延续弱复苏走势。分城市来看，上海、深圳、成都、长沙、郑州、无锡、天津、苏州、杭州热度居前，11 月去化率均在5 成以上。除了上海之外，其余城市当月推盘量均保持在个位数，无锡、长沙仅为1-2 个盘入市，仅素质较好的盘倾向于加快推盘节奏。而从变化趋势来看，1）近半数城市去化率延续同环比齐增态势；一类为新政直接利好型城市，例如上海、深圳；另一类涨幅较为显著的长沙、郑州、苏州、无锡等主要得益于供给结构持续优化，热盘入市对整体市场热度起到了显著支撑。2）北京、广州、合肥、武汉、济南、昆明、佛山市场热度稳步回落，同环比延续降势。值得注意的是，北京、广州，同为新政城市，但利好作用有限，去化率跌至10%以内，主要和推盘结构密切相关。

    　　土地市场：11 月成交规模、热度均上涨。11 月全国成交土地建面环比+8.7%，同比+10.7%；楼面均价1729 元/平，环比+21.3%，同比+26.5%；溢价率4.8%，环比+1.0pct，同比+1.1pct。单看住宅类用地，全国成交建面环比30.6%，同比7.8%；楼面均价3814 元/平，环比+8.5%，同比+37.8%；溢价率4.9%，环比+1.5pct，同比+0.8pct。本月上海、杭州、成都等地优质地块实现了高溢价成交，此外还在成都、西安等个别城市出现了民企高溢价投资拿地的个例。从累计来看，1-11月全国成交土地总建面同比-7.4%；成交总价2.64万亿元，同比-16.5%；楼面均价同比-9.8%；平均溢价率3.8%，同比-0.7pct。

    　　房企：1）销售：百强房企11 月单月全口径销售同比由正转负。百强房企11 月单月全口径销售额3860 亿元，同比-9.3%（前值：+5.4%）；1-11 月销售额3.71 万亿元，同比-32.9%（前值：-34.8%）。TOP20 房企中，11 月单月销售额同比增速为正的有：保利置业（+72%）、华发（+46%）、中海（+31%）、华润（+7%）、中交（+1%）。1-11 月累计同比增速为正的有：保利置业（+3%）；同比降幅较小的有：中海（-6%）、绿城（-12%）、中铁建（-14%）、华润（-20%）。2）拿地： 11 月在重点城市土拍带动下百强房企拿地金额大幅上涨。百强房企11 月拿地金额环比+107.7%，同比+141.6%，拿地强度从10 月的14%大幅提升至35%，同比+22pct。11 月土地市场成交规模、热度均提升，上海、杭州、成都等地优质地块实现了高溢价成交。

    　　核心城市土拍带动11 月百强房企拿地楼面均价达到23918 元/平，同比+111.1%。具体来看，11 月拿地较多的有：中海（拿地金额205 亿元，拿地强度68%）、华润（180 亿元，70%）、越秀（143 亿元，145%）、保利发展（108 亿元，45%）、绿城（100 亿元，55%），集中在上海、北京等高总价的核心城市，投资高度聚焦和集中。整体而言，虽然单月房企投资强度回升，但整体土地投资仍然低迷，部分核心城市出现热度回暖主要是由于优质地块的推动。从累计来看，百强房企1-11 月拿地金额同比-34.6%；拿地强度23%，同比-1pct。累计拿地金额较多的有：保利发展（拿地金额572 亿元，同比下降41%，拿地强度19%）、绿城（538 亿元，-21%，36%）、越秀（521 亿元，48%，52%）、华润（490 亿元，-46%，21%）、建发（431 亿元，-50%，37%）、中海（412 亿元，-62%，15%）、滨江（358 亿元，-35%，35%）。3）融资：11月行业融资规模同环比虽然增长，但从绝对值来看，仍处于较低水平。11 月房地产行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计433 亿元，同比+9%，环比+67%，平均发行利率2.73%，同比-0.85pct，环比-0.25pct。1-11 月累计发行规模合计4820 亿元，同比-24%。具体来看，11 月华润、中华企业、中海发行国内债券规模较大，分别为50、31.5、30亿元，平均发行利率分别2.37%、2.40%、2.51%。从到期规模来看，未来一年（2024年12月-2025年11月）国内外债券到期规模为7687亿元（其中国内债券5461亿元，海外债券2226亿元）。2025年3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为972、913、922亿元。

    　　中央政策：旧改、收储相关政策预计加速落地，货币政策转向适度宽松。1）10 万亿元化债资源有利于缓解地方财政压力；针对房地产市场健康发展，一方面提出即将推出房地产相关财税政策，有助于市场成交回稳，另一方面提出正在研究专项债收储细则，帮助行业去库存。此次通过增加债务额度，我们认为，一方面，可以支持地方特别是高风险地区化解存量债务风险和清理拖欠企业账款等；另一方面，增加潜在投资空间。此外，会议还提出“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地”。2）三部委优化多项房地产税收政策，财税支持政策加速落地。11 月13 日，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。其中，a）契税：将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90 平提高到140 平，并明确一线城市可以与其他地区统一适用二套住房契税优惠。本次契税调整有利于刚需刚改需求的释放，受益群体占比较高，尤其是对于一线城市二套的利好幅度更大，较有针对性，能直接降低购房成本。更为重要的是体现了政府在财税政策上的让利意愿以及稳住房地产市场的决心。b）增值税：若一线城市普宅与非普宅标准取消，将与全国其他地区统一，仅按照年限区分。此次调整有助于刺激二手房市场流动性，鼓励置换需求的释放，推动卖旧买新的成交量提升，间接对新房成交产生利好。c）土增税：主要是降低土增税预征率的下限，以缓解房企现金流压力；未涉及税率或计税标准的变化，仅针对后续可能取消普宅和非普宅标准的城市，维持原有的普宅优惠政策。我们认为，此时的住房交易税收调整彰显了在当前市场情况下，政府维稳房地产市场的决心，再次明确了对于房地产的支持态度，此时下调契税的态度远远比下调多少幅度更重要。我们认为，政府打开了愿意财政让利的口子，目前只是第一阶段的调整，后续仍有进一步宽松的可能，因此，市场不必纠结现有的下调力度，而是更应该把重点放在“做了没”上。3) 两部门发文，城中村改造货币化安置或将提速。11 月15 日住建部、财政部联合印发通知，城中村改造政策支持范围从最初的35 个超大特大城市扩大到300 个地级及以上城市,推进城中村改造货币化安置。城中村改造范围扩大主要是出于以下两大原因：1）超特大城市城中村数量并不多，待改造规模不足200万套，扩展至地级及以上城市后，待改造规模也将大幅提升。2）高能级城市城中村改造成本较高，各方参与旧改的意愿并不高，推进缓慢，低能级城市推进速度预计会更快，落地效率更高。此外，本轮还明确了货币化安置的方式帮助该项工程的推进。因此，我们认为，2025 年开始将进入旧改货币化的时期，待改造规模也扩大十倍，不过这一轮的货币化可能会包含大量的房票。4）运用专项债收购存量土地细则落地。11 月 11 日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，规定优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地；就低确定收地基础价格；收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发；资金来源是通过地方专项债券发行带来的资金。我们认为，这意味着更多低成本的增量资金将进入市场，一方面，有助于房企缓解自身资金压力，或进一步改善土储结构；另一方面，收购存量闲置土地，有助于改善市场供求关系。5）政治局会议强调宏观宽松及再次明确稳楼市。一方面，提及“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，财政政策方面，旧改及收储等相关的财政支持力度有望加大；货币政策方面，从“稳健”转向“适度宽松”，时隔14 年再次重提，整体货币充裕度和流动性有望进一步提升，我们预计，明年LPR 和公积金贷款利率的下调空间或更大。此外，会议还提及“加强超常规逆周期调节”，我们预计，相关超常规工具在地产领域也会有所运用。另一方面，本次会议提及“稳住楼市”，体现中央对于“稳地产”的决心。9月末政治局会议后，10月楼市成交量出现上涨，但 11月涨幅回调，为防止政策效果持续减弱，需求端刺激有望及时介入、持续加码。6）12 月11 日至12 日中央经济工作会议召开，一方面，2025 年宏观与财政政策基调偏积极，提高财政赤字率、增加发行超长期特别国债、增加地方政府专项债券发行使用、适时降准降息等均是政策方向；另一方面，房地产相关表述提及“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。“稳住楼市”目标明确，各项支持政策有望加速落实，旧改与收储或将成为2025年房地产行业的主线方向。

    　　地方政策：地方政策方面，北京、上海、广州、深圳取消普宅标准，优化相关税收政策，长沙取消限售，深圳、广州优化公积金政策，郑州、银川、广州发布国企收购商品住房用作保障性住房公告。

    　　板块收益：11 月地产板块小幅回调。11月地产板块绝对收益-0.5%，跑输沪深300 1.2 个百分点，板块出现回调主要是因为11月行业销售基本面表现不及10月，前期的政策效果边际减弱，市场对于未来基本面走向存在分歧。

    　　投资建议

    　　当前行业大方向向好较为明确，政治局会议再度明确“稳楼市”主基调，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性。我们认为，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

    　　现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。

    　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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