公募REITS周报：价量齐升 关注节奏

　　行业近况

    　　本周（2024 年12 月9 日至12 月13 日）中证REITs全收益指数上涨2.59%，价格指数上涨2.48%。C-REITs市场总市值收于1425 亿元，环比上升4.53%，剔除新上市项目则为环比上升2.78%。

    　　评论

    　　本周REITs市场价量齐升。本周产权REITs流通市值加权总回报为+3.17%，32 单项目中31 单收涨，深圳安居REIT领涨11%。经营权REITs流通市值加权总回报为+2.26%，22 单项目中20 单收涨，新上市的工银蒙能REIT领涨26.27%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+6.71%（保租房）、+4.70%（消费）、+4.47%（市政环保）、+3.30%（能源）、+2.18%（产业园）、+1.73%（仓储物流）、+1.57%（高速公路），弱周期板块整体强于强周期板块。本周日均成交额、日均换手率分别为5.98 亿元、1.00%，环比提升56%、0.38ppt，日均成交额仅次于今年2 月底3 月初的两周。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数收于90 以上的亢奋区间。

    　　估值有所抬升。我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.76%，与中证红利指数股息率（TTM）5.04%的负息差环比走阔22bps至-28bps，主要受到产权REITs价格上涨、分派率下降影响。经营权REITs市值加权中债IRR为6.74%，与中债十年期国债到期收益率的利差环比收窄30bps至496bps，主要受到经营权REITs价格上涨、中债IRR下降的影响。

    　　关注行情发展节奏。我们认为本轮行情的主要推动力在于12 月9 日政治局会议提出“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”1后长端利率延续破位下行，REITs市场首先交易现金流稳定性较强的弱周期REITs板块（如保租房、市政环保）的估值抬升，其后快速轮动至受益于“大力提振消费”、“全方位扩大国内需求”政策定调的消费板块（实际上今年前三季度消费REITs业绩也较为稳定），之后资金也蔓延至产业园等相对低估值品种，市场情绪释放比较充分。后续行情可能受到年底止盈、流动性需求、限售解禁等资金行为扰动，但低利率延续、资产荒环境、解禁份额多数缺乏可兑现浮盈的现况，有望为REITs市场表现提供支撑。

    　　估值与建议

    　　后续关注：利率波动情况；红利/高股息市场情况；宏观政策情况。

    　　风险

    　　市场情绪波动超预期；项目经营波动超预期；利率波动超预期。

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