光大核心城市房地产销售跟踪(2024年11月)：11月一线城市二手住宅成交面积同比+51% 成交均价同比+2.9%

　　新房：11 月光大核心30 城商品住宅成交面积同比+17.6%，成交均价同比+7.4%，环比+7.0%；1-11 月30 城累计成交面积同比-27.5%，成交均价同比+2.3%。

    　　1）2024 年11 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)成交面积为1,646 万㎡，同比+17.6%，环比+1.4%；其中，北上广深杭蓉成交面积583 万㎡，同比+26.9%，环比+19.2%，余下二线24 城成交面积1,062 万㎡，同比+13.0%，环比-6.3%。

    　　1-11 月，核心30 城商品住宅(不含保障)累计成交面积13,584 万㎡，同比-27.5%。

    　　2）11 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)成交均价为26,231 元/㎡，同比+7.4%，环比+7.0%；其中，北上广深杭蓉成交均价40,627 元/㎡，同比+7.8%，环比+1.7%，余下二线24 城成交均价为18,323 元/㎡，同比+2.2%，环比+2.6%。

    　　3）1-11 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)累计成交均价为24,397 元/㎡，同比+2.3%（1-10 月为+1.4%），其中，北上广深杭蓉累计成交均价为41,009元/㎡，同比+3.2%，余下二线24 城累计成交均价为17,088 元/㎡，同比-1.6%。

    　　二手房：11 月光大核心15 城二手房成交面积同比+29%，10 城二手房成交均价同比+1.1%，环比+2.5%；1-11 月核心15 城二手住宅累计成交面积同比+2.9%。

    　　1）11 月，光大核心15 城二手住宅成交面积为1,633 万㎡，同比+28.8%（上月同比+21.2%），环比+15.0%；其中一线城市成交面积为577 万㎡，同比+50.7%，环比+11.6%，余下二线城市成交面积为1,056 万㎡，同比+19.3%，环比+17.0%。

    　　1-11 月，光大核心15 城二手住宅累计成交面积为1.41 亿㎡，同比+2.9%。

    　　2）2024 年11 月，光大核心10 城二手住宅成交均价为25,670 元/㎡，同比+1.1%，环比+2.5%；其中，一线城市成交均价为35,601 元/㎡，同比+2.9%，环比+5.0%，余下二线城市成交均价为16,314 元/㎡，同比-11.6%，环比-0.9%。

    　　3）2024 年1-11 月，光大核心10 城二手住宅累计成交均价为24,835 元/㎡，同比-2.8%（2024 年1-10 月为-3.3%），其中，一线城市累计成交均价为34,732元/㎡，同比-1.8%，余下二线城市累计成交均价为16,645 元/㎡，同比-7.9%。

    　　投资建议：2023 年7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16 条”延期至2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。

    　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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