中国银河证券：收储和城改或为影响地产行业的重要变量

　　中国银河证券研报指出，2024年9月以来，针对房地产行业供需两侧的政策持续发力。收储和城改或为影响行业的重要变量，政策持续推进有望带来行业整体的估值抬升进而形成β行情。

　　全文如下

　　【中国银河地产】2025年度策略：收储城改齐发力，行业迈向新周期

　　核心观点

　　2024年回顾：行业整体筑底，政策持续发力。基本面：截至2024年10月，全国商品房销售面积7.79亿平方米，是2023年同期的84.18%；房地产开发投资额累计值为8.63万亿元，是2023年同期的89.98%。政策端：各部门分别从需求、融资、去化等方面大力支持房地产行业。

　　2025年前瞻：销售或将承压，收储和城改为主要变量。我们预测2024年、2025年销售面积分别为9.69亿方（-13.32%）、9.20亿方(-4.97%)；2024年、2025年销售金额分别为9.56万亿元(-18%)、9.13万亿元(-4.58%)。若不考虑城改的影响，2024年、2025年房地产投资额分别为9.92万亿元(-10.53%)、9.05万亿元(-8.77%)；若考虑城改，假设100万套城改在2025年全部开工，则2025年投资或为9.22万亿元（-7.14%）。截至2024年10月末，全国待售房屋7.3亿方，我们预测全国范围内的房屋收储规模或为2.4亿方。

　　商业以价换量，存量房屋交易占比提升。1）商业：零售物业的首层平均租金持续下滑，空置率缓慢下降，行业“以价换量”或持续；仓储物流新增需求受限租金承压，或待需求回暖带动量价回稳。2）中介：2024年部分主要城市的二手房成交量表现优于新房；11月财政部发布降税等政策，降低二手房交易成本，随着二手房成交占比提升，我们认为存量房交易服务中介或有望因此受益。3）物管：根据中指院数据，2025年行业整体规模有望达到315亿方，物管公司或通过承接母公司竣工项目、外拓新项目、收并购等方式实现扩张。

　　投资建议

　　2024年9月以来，针对房地产行业供需两侧的政策持续发力。我们认为收储和城改或为影响行业的重要变量，政策持续推进有望带来行业整体的估值抬升进而形成β行情。

　　风险提示

　　宏观经济不及预期的风险、政策推动和实施不及预期的风险、房价大幅波动的风险、房屋销售不及预期的风险、行业竣工不及预期的风险、消费不及预期的风险。

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