深度*行业*房地产行业2024年1月统计局数据点评：11月销售同比增速转正 投资降幅收窄

　　国家统计局发布2024 年1-11 月份全国房地产开发投资和销售情况。11 月销售面积8188 万平，同比增速+3.2%（前值：-1.6%）；开发投资金额7325 亿元，同比增速-11.6%（前值：-12.3%）；新开工面积6081 万平，同比增速-26.8%（前值：-26.7%）。

    　　统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自2023 年3 月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自2024 年1-2 月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。

    　　核心观点

    　　1. 商品房销售：

    　　单月销售同比增速时隔18 个月转正。1）商品房单月销售同比增速转正。11 月销售面积8188 万平，同比增长3.2%，销售金额8270 亿元，同比增长1.0%，同比增速分别较10 月提升了4.8、2.0 个百分点。单月销售面积同比时隔18 个月持续负增长后首度转正。其中，住宅销售面积6856 万平，同比增长4.6%，同比增速较10 月提升了5.9 个百分点。单月销售同比增速转正或因为：1）去年11 月基数较低；2）主要受益于9 月末至今接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地；3）年底房企冲刺销售业绩，推盘力度与营销力度有所加大。不过，从销售面积的绝对值来看，仅高于去年同期，处于2009 年以来同期次低位，因此后续成交能否有更有效的修复仍待观察。2）住宅销售均价同环比下滑。11 月商品房销售均价10100 元/平，环比下降3.2%，同比下降2.2%；其中住宅销售均价10772 元/平，环比下降2.2%，同比下降0.1%。3）从区域来看，11 月销售改善主要是由于中西部地区“以价换量”现象显著。11 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-6.0%、21.7%、5.1%，其中，东部地区同比降幅较10 月收窄了4.0 个百分点，中、西部地区同比增速较10 月分别提升了18.0、10.2 个百分点；11 月东、中、西部地区销售均价同比增速分别为4.4%、-8.1%、-1.9%。1-11 月全国商品房累计销售面积8.61 亿平，同比下降14.3%，从绝对值来看，为2011 年以来同期最低水平；销售金额8.51 万亿元，同比下降19.2%；销售均价9885 元/平，同比下降5.7%。我们认为12 月销售或将持续修复，主要是出于以下几方面的考量：1）去年基数较低；2）年底各开发商冲刺销售业绩；3）当前楼市供需两端政策仍在发力过程中，政策传导仍在延续，且住房交易税费降低新政12 月开始执行可以在一定程度上巩固前期市场修复行情。

    　　2. 新房库存：

    　　在销售改善的带动下，我国新房库存量与去化周期环比均下降。1）从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至11 月末，我国商品住宅广义库存面积为18.4 亿平，环比下降1.3%，同比下降12.6%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）26.6 个月，环比下降0.8 个月，同比下降1.3 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至11 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.77 亿平，环比增长0.3%，同比增长18.4%，现房去化周期为20.7 个月，环比下降0.1 个月，同比下降0.8个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 20.5%，环比提升0.4 个百分点，同比提升5.4 个百分点。

    　　3. 房地产开发投资、新开工、竣工：

    　　单月投资降幅虽然收窄，但整体投资仍然低迷，住宅投资单月降幅有所扩大。11 月开发投资金额7325 亿元，同比下降11.6%，降幅较10 月收窄了0.8 个百分点，单月投资降幅收窄主要是商办类投资降幅收窄所致，11 月住宅投资同比下降11.7%，同比降幅较10 月扩大2.3 个百分点。从绝对值来看，单月投资额处于2013 年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。今年二季度全国（300城）土地成交总价同比下降45.4%，降幅较一季度扩大42.6 个百分点，我们预计将继续拖累今年四季度的土地投资。不过今年三季度土地成交有所改善，三季度全国土地成交总价同比下降7.6%，较二季度降幅收窄37.8 个百分点，或带动明年一季度土地投资小幅修复。2）施工建安投资持续低迷。11 月新开工面积6081 万平，同比下降26.8%，降幅较10 月扩大了0.1 个百分点，且新开工规模处于2009 年以来同期历史最低水平。1-11 月施工面积也有12.7%的下降，且降幅仍在持续扩大。从区域来看，前期投资降幅较小的东部地区本月投资降幅扩大，东部地区11 月投资额同比下降17.0%，降幅较10 月扩大了0.4 个百分点；中、西部投资同比增速分别为-1.9%、-1.3%，降幅较10 月分别收窄了3.0、0.9 个百分点。1-11 月累计开发投资金额9.36 万亿元，同比下降10.4%；新开工面积6.73 亿平，同比下降23.0%。我们认为，当前制约新开工修复的因素未出现明显改善，如前期土地成交规模大幅下滑、房企资金紧张、销售尚未恢复，我们预计短期内新开工或延续下行态势，房地产开发投资整体或仍偏弱。

    　　竣工面积单月同比降幅大幅扩大，今年以来持续出现双位数负增长。11 月竣工面积6157 万平，同比下降38.8%，降幅较10 月扩大了18.7 个百分点。由于2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2-3 年的工程进度来计算，竣工持续承压；同时，由于2023 年为竣工大年，同期基数相对较高，因此2024 年以来竣工持续出现两位数的单月同比降幅。1-11 月累计竣工面积4.82 亿平，同比下降26.2%。

    　　4. 开发商资金：

    　　房企到位资金降幅收窄，房款与非房款均改善，其中受益于销售回款的改善，房款同比增速转正。11 月房企到位资金9340 亿元，同比减少4.8%（前值：-10.8%）。1）房款4655 亿元，同比增长3.2%（前值：-5.5%）。定金及预收款同比增长5.0%，同比增速较10 月提升了8.9 个百分点，主要是由于销售回款的改善。个人按揭贷款同比减少0.4%，降幅较10 月收窄了8.4 个百分点。受益于10 月LPR 下调，11 月新增居民中长期贷款3000亿元，环比多增1900 亿元，同比多增669 亿元。2）非房款4685 亿元，同比减少11.6%（前值：-15.5%）。其中国内贷款1076 亿元，同比下降3.8%，同比降幅较10 月收窄了5.0 个百分点；自筹资金3193 亿元，同比下降15.6%，同比降幅较10 月收窄了7.1 个百分点。1-11 月房企到位资金累计9.66 万亿元，同比下降18.0%。

    　　投资建议

    　　当前行业大方向向好较为明确，10、11 月销售基本面持续转好。我们认为，当前围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且住房交易税费降低新政12 月开始执行，也可以在一定程度上巩固前期市场修复行情，叠加年底各开发商冲刺销售业绩，我们预计12 月成交仍将继续修复。明年成交修复趋势能否进一步巩固，取决于房地产政策以及宏观财政政策对经济的影响。不过从12 月政治局会议再度明确“稳楼市”主基调来看，中央对于“稳地产”的决心较为强烈，若前期政策效果减弱，需求端刺激有望及时介入、持续加码。

    　　从地产板块的投资机会角度来看，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

    　　现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。

    　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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